„Markt für Wohnimmobilien 2015“ sieht leichte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt

(31.5.2015) Die Landesbausparkassen (LBS) rechnen mit einer leichten Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Ak­tuelle Erhebungen der LBS gehen zwar von einer weiterhin leb­hafte Immobiliennachfrage mit steigenden Preisen aus - aller­dings mit einer geringeren Dynamik im Vergleich zu den vergan­genen drei Jahren. „Mit 2 bis 3 Prozent bleiben die erwarteten Preissteigerungen insgesamt im Rahmen der allgemeinen Ein­kommensentwicklung“, resümierte Verbandsdirektor Axel Guth­mann am 29.5. bei der Vorstellung der diesjährigen Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ in Berlin.

Laut Guthmanns halte die positive Grundstimmung bei den ei­genen Experten mittlerweile im fünften Jahr in Folge an. Be­sonders im Fokus des Interesses stünden dabei Eigenheime aus dem Bestand sowie neue und gebrauchte Eigentumswohnungen.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei LBS und Sparkassen, der mit Abstand größten Maklergruppe in Deutschland. Die Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über ...

• typische Preise für verschiedene Objektkategorien - in mittleren bis guten Lagen - und außerdem über
• die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für die wichtigsten Wohnungs­marktsegmente, aktuell in rund 880 Städten.

Die üblichen Verdächtigen im Süden und Südwesten

Enorme Wohnungsmarktunterschiede von Region zu Region gibt es demnach traditio­nell bei den gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint wieder München, wo es mit 910.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in diversen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landes­hauptstadt folgen bei den Großstädten ...

• Wiesbaden (900.000 Euro),
• Regensburg (775.000 Euro),
• Stuttgart (720.000 Euro) und
• Freiburg im Breisgau (670.000 Euro).

Attraktive Umlandgemeinden und reizvolle Landschaften

Teils noch teurer sind Immobilien in den begehrten Umlandgemeinden. Hier weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,3 Millionen Euro den absoluten Rekord auf. So sind in Meerbusch die typischen Objekte mit 600.000 Euro um 150.000 Euro teurer als in Düsseldorf und in Kronberg mit 620.000 Euro rund 120.000 Euro teurer als in Frank­furt. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit be­sonders reizvoller Landschaft: in den Voralpen Starnberg mit 1,03 Millionen Euro, am Bodensee Konstanz und Lindau mit 750.000 bzw. 650.000 Euro.

Günstige Halbmillionen- und Mittelstädte

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel auch Halbmillionen-Städ­te, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden (aber auch in Berlin) in einer Bandbreite zwischen 220.000 und 280.000 Euro. In manchen Groß­städten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 180.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 130.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 175.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Annaberg mit 60.000 bzw. 75.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Reiheneigenheime allerorts auf aufsteigendem Ast

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigen­tumsinteressenten nicht schlecht“, so Guthmann. Denn in Westdeutschland bewegen sie sich in Groß- und Mittelstädten um 300.000 Euro, im Osten und Norden zwischen 200.000 und 230.000 Euro. Lediglich im Süden signalisiere der auf 430.000 Euro ge­stiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Eigenheim in München 570.000 Euro und in Gauting sogar 750.000 Euro. In der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) ran­gierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 250.000 Euro.

Gebrauchte Reihenhäuser im Schnitt 22% günstiger

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäu­sern - im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von gut 22%. „Verein­zelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten, etwa in Bonn“, so Guthmann.

Neue Eigentumswohnungen bis 7.300 Euro/m²

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten merklich gestiegene Preise, vor allem an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universi­tätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 7.300 Euro/m² den Spit­zenwert, gefolgt von Gräfelfing (6.200), noch deutlich vor München (5.900 Euro) oder Hamburg (4.100 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Hannover und Bremen, aber auch im Ruhrgebiet (Dortmund und Essen) im moderaten Bereich von 3.100 Euro.

Gebrauchte Eigentumswohnungen rund 40% im Vorteil

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die Experten ebenfalls eine zunehmende Nachfrage fest. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten immer noch rund 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig um 1.100 Euro und lediglich im Süden bei gut 2.000 Euro. „Bei den heutigen Finanzierungskondi­tionen sind sie für die Bewohner damit nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen“, hob der Verbandsdirektor hervor.

Engpass Bauland

Beim Bauland rechnen die Experten der LBS nach wie vor nicht mit einer Ausweitung des Angebots. Deshalb seien Grundstücke gerade in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit mehr als 400 Euro pro Quadratmeter nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden (130 Euro) und gar fünfmal so viel wie im Osten (80 Euro). Spitzenpreise würden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.350 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (900 Euro) oder Heidelberg (700 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus, Salzgitter) Bauland jedoch für unter 100 Euro pro Quadratmeter am Markt.

LBS: „Immobilien im internationalen Vergleich relativ günstig“

Für den weiteren Jahresverlauf liegt nach Auskunft der LBS-Experten die prognosti­zierte Preissteigerung bei Bauland und Reihenhäusern im Bereich von 2,5 Prozent, bei gebrauchten Eigentumswohnungen und frei stehenden Einfamilienhäusern etwas hö­her. Noch etwas stärker wird der Preisauftrieb bei neuen Eigentumswohnungen mit 3,1 Prozent gesehen. Gleichwohl ändere dies nichts an der Tatsache, dass Immobilien hierzulande auch im internationalen Vergleich relativ günstig und wegen der niedrigen Zinsen auch gut bezahlbar seien.

Aber das Angebot habe sich nach wie vor noch nicht genug ausgedehnt und bleibt nach Angaben des LBS-Verbandsdirektors eng, gerade auch im Gebäudebestand. Zu Recht richte sich die wohnungspolitische Diskussion deshalb vorrangig auf die Frage, wie mehr Neubau in den Schwerpunkten der Nachfrage mobilisierbar ist - Mietwohnun­gen, ebenso wie bezahlbares Wohneigentum, vor allem für Familien mit Kindern. Lokale Bündnisse für den Wohnungsbau können nach Guthmanns Worten hier Abhilfe schaf­fen, mit den nötigen Akzenten bei der Baulandausweisung und -mobilisie­rung sowie mit gezielten Förderanreizen.

Die Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2015“ kann per E-Mail an LBS angefordert werden und ist unter lbs.de > Service > Broschueren auch als E-Magazin ver­füg­bar (hier ist auch eine PDF-Datei downloadbar).