Scope-Report: Steigende Preise und zunehmende Bauaktivitäten auf den Top 10-Immobilienmärkten

  

(23.9.2018) Der Anstieg der Wohnungspreise hat sich zuletzt leicht abgeschwächt. Erleben wir also eine Trendwende auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten? Die Ratingagentur Scope hat die Wohnungsmärkte der zehn größten deutschen Städte dementsprechend untersucht.

Fest steht: Trotz leichter Rückgänge der Wachstumsraten haben sich im ersten Halbjahr 2018 Eigentumswohnungen in den größten deutschen Städten im Durchschnitt um mehr als 8% im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2017 verteuert. Damit liegen die Preiszuwächse also nach wie vor signifikant über Inflation und Langfristtrend.

Allerdings nehmen nicht nur die Preise, sondern auch die Bauaktivitäten zu: Wurden in den zehn größten deutschen Städten 2010 nur 20.000 Wohneinheiten fertiggestellt, waren es 2017 bereits 50.000. Die Bauintensität lag 2017 in sieben der zehn größten Städte über dem 25-Jahres-Durchschnitt. Vor allem Frankfurt, München, Düsseldorf und Berlin weisen in diesem Punkt eine besondere Dynamik auf.

150.000 Wohnungen sind genehmigt – aber noch nicht gebaut

Dass auch in den kommenden Jahren viele Wohnungen auf den Markt kommen, zeigt ein Blick auf den sogenannten Bauüberhang: Von 2010 bis 2017 wurden in den betrachteten Städten rund 150.000 Wohnungen genehmigt aber noch nicht fertiggestellt. Besonders groß ist die Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und -fer­tig­stel­lungen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt - siehe auch Beitrag „2,6% mehr Baufertigstellungen von Wohnungen im Jahr 2017 - trotzdem sind's nur 284.800“ vom 24.5.2018.

Vom aktuellen Bauüberhang befinden sich derzeit laut Scope rund zwei Drittel im Bau. Das bedeutet, dass rund 100.000 Wohnungen in den kommenden ein bis zwei Jahren fertiggestellt werden (neu zu genehmigende Wohnungen sind hier noch nicht enthalten). Die hohen Fertigstellungen sollten tendenziell Druck von Mieten und Kaufpreisen nehmen können.

Anzahl der Haushalte wächst deutlich schneller als Anzahl neuer Wohnungen

Aber reichen die zusätzlichen Wohnungen, um den Preisauftrieb zu dämpfen - oder ihn gar umzukehren? Ohne Zweifel hat sich von 2010 bis 2017 in den Top 10-Städten eine große Bedarfslücke akkumuliert. Denn die Anzahl der privaten Haushalte ist in diesem Zeitraum um insgesamt rund 600.000 gewachsen. Es wurden jedoch nur 250.000 Wohnungen fertiggestellt.

Das bedeutet, dass nach Abzug der neuen Wohnungen aus dem Bauüberhang immer noch eine beträchtliche Baulücke von deutlich über 200.000 Wohnungen bestehen bleibt. Zugleich wächst die Zahl der privaten Haushalte weiter an. Scope erwartet für die Top-10-Städte zusätzliche 100.000 private Haushalte bis 2020.

Weitere Mietpreisanstiege wahrscheinlich

Angesichts dieses massiven Nachfrageüberhangs rechnet man bei Scope nicht mit einer spürbaren Entlastung bei den Mieten und Kaufpreisen innerhalb der kommenden zwei bis drei Jahren - ein Rückgang der Mieten in den zehn größten deutschen Städten ist noch unwahrscheinlicher und überhaupt nur durch unerwartete externe Schocks und die damit verbundenen wirtschaftlichen Verwerfungen denkbar. Scope geht von weiteren Mietpreisanstiegen aus, die sich aber zunehmend dem Tempo der Inflation angleichen dürften.

Ein Faktor, der weiteren Mietpreiserhöhungen eine Grenze setzt, ist der mittlerweile hohe Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen. In München, Berlin und Frankfurt ist die Mietkostenbelastung 2018 auf deutlich über 30% angestiegen. Der langfristige Durchschnitt liegt bei rund 25%.