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Urteile deutscher Zivilgerichte zum Thema Dach und seiner Nutzung

(4.12.2015) Manche Mieter und Wohnungseigentümer schätzen es sehr, im Dachge­schoss eines Mehrfamilienhauses zu wohnen. Aussicht und Lichtverhältnisse sind hier am besten und zum Straßenlärm hat man eine gewisse Distanz. Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Vorteil ist, dass man niemanden über sich hat, dessen Trittgeräu­sche stören könnten. Trotzdem bringt auch das Wohnen im obersten Stockwerk eines Hauses manche Probleme mit sich.

Der LBS-Infodienst Recht und Steuern hat in einer Extra-Aus­gabe neun Urteile deutscher Gerichte zusammen gestellt, in denen es ausschließlich um das Dachgeschoss geht. Mal wur­de einem Mieter die Nutzung des Speichers entzogen und er protestierte dagegen, mal schädigte ein Hagelsturm die Dach­konstruktion.

Lichtkuppeln sind kein Sondereigentum

Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gab es Streit darüber, wer denn eigentlich für die Lichtkuppeln in einer Flachdachkon­struktion zuständig sei. Weil besagte Oberlichter für die Belich­tung einer Wohnung sorgten, hätte man denken können, dass die Kuppeln in das Sondereigentum des speziellen Eigentümers fallen. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (Aktenzeichen 610 C 588/11.WEG) entschied allerdings, dass die Kuppeln zum Gemeinschaftseigentum ge­hören. Einer der Gründe: Der Betroffene hatte ohne Hilfsmittel keinen Zugriff auf die Licht­kuppeln.

Mietminderung wegen Entzug der Dachboden-Nutzung

Der Dachboden ist - ähnlich wie der Keller - in manchen Wohnanlagen ein begehrter Ort, an dem Mieter ihre Wäsche zum Trocknen aufhängen können und/oder über ab­getrennte Lagerflächen verfügen. Doch was geschieht dann, wenn diese Nutzungs­möglichkeit vom Eigentümer kurzfristig entzogen wird? Und das, obwohl die Fläche ursprünglich mitvermietet gewesen war. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 203 C 192/14) befand, dass dies nicht toleriert werden müsse. Die monatlichen Mietzah­lungen durften um zwei Prozent gekürzt werden.

Haustiere im Aufzug sind erlaubt

Bewohner des obersten Stockwerks müssen naturgemäß mehr als andere mit dem Aufzug fahren - sofern sie nicht gerade die Treppe benutzen wollen oder können. In einem konkreten Fall störte es die im Dachgeschoss wohnende Partei, dass die Nach­barn ihre Haustiere im Lift mitfahren ließen. Das hielten sie für eine Zumutung und wollten es mit gerichtlicher Hilfe verhindern lassen. Allerdings kam das Amtsgericht Freiburg (Aktenzeichen 56 C 2496/12) diesem Wunsch nicht entgegen. Der Tiertrans­port sei im üblichen Rahmen nicht zu untersagen, er gehöre zur Nutzung einer Immo­bilie.

Winterliche Verkehrssicherungspflicht betrifft auch Eiszapfen an der Regenrinne

Zur winterlichen Verkehrssicherungspflicht von Hauseigentümern gehört nicht nur der Blick auf vereiste und rutschige Wege, sondern auch der Blick nach oben - auf Gefah­ren vom Dach eines Hauses. Besonders fatal können in der Hinsicht größere Eiszapfen sein, die von der Regenrinne hängen. Sie werden zu Geschossen, wenn sie sich lockern und auf den Gehsteig herabfallen. Das Landgericht Wuppertal (Aktenzei­chen 8 S 56/11) betonte in einem Urteil die Verantwortung der Eigentümer. Sorgten sie nicht vor, soweit das zumutbar sei, dann müssten sie für Unfälle haften.

„Windige Bude“ ist nicht zumutbar

Das Wohnen unterm Dach bringt es mit sich, dass man den Naturgewalten stärker ausgeliefert ist - zum Beispiel dem Wind. Ist eine Immobilie nicht ausreichend abge­dichtet, dann zieht es häufig, das Wohlbefinden des Bewohners ist beeinträchtigt und die Heizkosten können steigen. Ein Mieter kann sich unter gewissen Umständen dage­gen wehren und Abhilfe verlangen - so entschied es zumindest das Amtsgericht Bran­denburg (Aktenzeichen 31 C 279/11) in einem Streitfall. Der Eigentümer müsse etwas gegen die Zugluft unternehmen, hieß es im Urteil, denn eine derartig „windige Bude“ sei einem Mieter nicht zuzumuten.

Kaum Schadenersatz bei Dellen durch Hagelsturm

Ein anderes Problem mit den Naturgewalten hatte ein Eigentümer, als ein Hagelsturm über seiner Immobilie niederging. Die Tragfähigkeit und die Substanz des Objekts wa­ren zu keinem Zeitpunkt betroffen, aber das Blechdach war teilweise zerbeult bzw. eingedellt, was den Geschädigten störte. Er forderte von seiner Gebäudeversicherung Schadenersatz. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 2 O 62/10) zeigte grund­sätzlich Verständnis und bejahte die Leistungspflicht der Versicherung. Gleichzeitig betonten die Richter aber auch, dass sich der Schadenersatz in zumutbaren Grenzen halten müsse, wenn „lediglich die Optik des Daches beeinträchtigt ist“. Sie sprachen dem Eigentümer wegen der von unten kaum erkennbaren Dellen 1.700 Euro zu.

5% Mietminderung bei Ausfall der Wechselsprech- und Klingelanlage

Besonders ärgerlich ist es für die Bewohner des Dachgeschosses, wenn die Wechsel­sprech- bzw. Klingelanlage ausfällt. Denn ganz oben ist man nur schwer mit anderen Hausmitteln für Besucher zu erreichen. Wo man in unteren Stockwerken eventuell ans Fenster klopfen oder rufen kann und der Bewohner seinerseits Sichtkontakt herstellen kann, entfallen diese Möglichkeiten beim Dach fast vollständig. Das Landgericht Des­sau-Roßlau (Aktenzeichen 1 T 16/12) befürwortete deswegen eine fünfprozentige Mietminderung für den Ausfall der Kommunikationsanlage. Das sei „angesichts der Widrigkeiten für die Bewohner ein angemessener Betrag“.

„Dachgarten“ ist keine „Dachterrasse“

Wer eine Immobilie kauft, der sollte auf die feine sprachliche Unterscheidung zwischen „Dachgarten“ und „Dachterrasse“ achten. Denn mit diesen Begriffen sind unterschied­liche Nutzungsmöglichkeiten verbunden:

  • Bei der „Dachterrasse“ darf man damit rechnen, diese auch wirklich betreten zu können und sich darauf aufzuhalten.
  • Bei einem „Dachgarten“ kann davon nicht zwingend ausgegangen werden.

Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 5 U 530/14) lehnte einem vom Käufer behaupteten Sachmangel ab. Er hätte wissen können, dass ein Dachgarten häufig lediglich eine gärtnerische Kulisse sei - wohingegen die Dachterrasse in vollem Umfang nutzbar sein müsse.

Verjährung durch Duldung

Ein Kaminofen ist für viele höchst attraktiv. Um seinen Einbau möglich zu machen, entfernte der Mieter eines Einfamilienhauses sogar eigenmächtig eine Wand. Der Ei­gentümer betrachtete das als einen Kündigungsgrund. Vor dem Landgericht Lüneburg (Aktenzeichen 6 S 80/12) scheiterte er allerdings damit, weil er die nicht genehmigten Maßnahme über längere Zeit hinweg geduldet hatte.

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