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Markt für Wohnimmobilien im Umbruch

(7.6.2005) Die Trendanalyse der Volkswirte der Allianz Group hat ergeben, dass Ballungsräume Chancen für Anlagen in Immobilien bieten. Die regionalen Unterschiede werden bis 2010 größer, Bestandserhaltung wird gegenüber Neubauten an Bedeutung gewinnen.

Der Erwerb von Immobilien ist weiterhin attraktiv

Bis zum Jahr 2010 werden sich die Strukturen des privaten Marktes für Wohnimmobilien deutlich ändern. Politische Rahmenbedingungen und niedrige Zinsen sorgen für attraktive Bedingungen für den Erwerb von Immobilien. Zu diesen Ergebnissen kommt eine volkswirtschaftliche Studie zum privaten Immobilienmarkt der Allianz Gruppe (Allianz Lebensversicherungs-AG, Allianz Sachversicherungs-AG, Allianz Dresdner Bauspar AG, DEGI-Research und Dresdner Bank AG).

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Eine Reihe von Megatrends bestimmen nach Ansicht der Allianz Group-Volkswirte den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren: Sozioökonomische und kulturelle Einflüsse werden die Preisbildung für Wohneigentum stark beeinflussen. Die demographische Entwicklung bringt eine kleinere, aber räumlich stärker verdichtete Bevölkerung mit sich.

Weiterhin werden Veränderungen der politischen Rahmenbedingungen nachhaltige Auswirkungen auf die Wohnungsbauförderung und Immobilienfinanzierung haben. Dazu zählt zum einen die zu erwartende Änderung bei der Eigenheimzulage, aber auch die Abgabe von Wohnraum aus den Unternehmensbilanzen und Privatisierungen im kommunalen Bereich. Letztere wird eine Verschiebung des Wohnraumangebots zur Folge haben. Insgesamt befindet sich der Markt für Wohnimmobilien deutlich im Umbruch.

Trend zu größeren Wohnungen hält an

In der Diskussion um den demographischen Wandel ist häufig von Überalterung und Schrumpfung der Gesellschaft die Rede - eine Auffassung, die David Milleker, Volkswirt der Allianz Gruppe, als sachlich verkürzt einschätzt: "Zwar wird es in absehbarer Zeit eine Verschiebung der Alterstruktur geben, doch die Zahl der Haushalte wird weiter steigen. Auch der Trend zu größeren Wohnungen hält an."

Schon heute sind erhebliche Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung zwischen den einzelnen Bundesländern zu verzeichnen. Zwar erlebt Deutschland insgesamt eine positive Zuwanderung aus dem Ausland, parallel dazu findet jedoch eine ausgeprägte Ost-West-Wanderung statt. Bei der Geburtenrate führt Hamburg mit 9,23 Lebendgeburten pro tausend Einwohner die Statistik an, während alle neuen Bundesländer mit durchschnittlich sieben Geburten das Schlusslicht bilden.

"Speckgürtel" von Ballungszentren immer beliebter

Auch zukünftig werden vor allem die Ballungszentren weitere Bevölkerungszuwächse erleben. Besonders die "Speckgürtel" der Großstädte befinden sich weiter im Aufschwung. Hier ist noch Raum für das freistehende Einfamilienhaus, die beliebteste Wohnform der Deutschen. "Das Ergebnis ist ein starker Trend zur Vorstadtbildung, der durch die nach wie vor große Nachfrage nach attraktiven Innenstadtlagen ergänzt wird", erläutert Thomas Beyerle, Leiter DEGI Research (siehe auch Tabelle "Boden- und Immowerte Städte" im PDF-Format).

Diese Entwicklung hat weitreichende Auswirkungen auf den privaten Immobilienmarkt. "Dichtbesiedelte Gebiete werden weiter überproportional steigende Preise verzeichnen. Hingegen dürften sich die Aussichten für die Immobilienpreise in ländlichen Regionen eher eintrüben", so Beyerle. Qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen sind in der Regel wertstabiler.

Schnelle Ermittlung des Bodenpreises durch Allianz Computer-Tool

Allerdings nehmen die regionalen Unterschiede bei den Immobilienpreisen zu, erwarten die Volkswirte von Allianz und Dresdner Bank. Neben Wohnfläche oder Grundstücksgröße und Baujahr ist bekanntlich die Lage eine zentrale Einflussgröße für den Immobilienpreis. Nur wenige hundert Meter können hierbei schon gewaltige Unterschiede ausmachen.


Da lokale Vergleichszahlen in der Regel schwer erhältlich sind, hat die Allianz Gruppe ein Computer-Tool für die schnelle Ermittlung des Bodenrichtwertes und Immobilienwertes entwickelt. Dieses Tool steht in jeder Allianz Agentur und Dresdner Bank-Filiale kostenlos für eine erste Werteinschätzung im Kundengespräch zur Verfügung.

Auch Immobilien-Altbesitzer sollten sich alle zehn Jahre darüber Klarheit verschaffen, welchen Wert ihr Wohneigentum hat. So können Überraschungen, zum Beispiel bei Beleihungen oder Erbschaften, reduziert werden.

Trend geht zur Bestandserhaltung

Bau- und Immobilienwirtschaft reagieren deutlich auf politische Rahmensetzungen: Bei einer verminderten steuerlichen Förderung sinken die Baugenehmigungen, bei verbesserten Bedingungen ist ein klares Anziehen der Bauaktivitäten zu registrieren.

Die Mehrheit der Wohnungswissenschaftler befürwortet eine Fokussierung der Wohnungspolitik auf Wachstumskerne und eine Förderung im Bestand. "Schon heute fließen schätzungsweise rund zwei Drittel aller Investitionsmittel nicht mehr in die Bestandserweiterung, sondern in die Erhaltung und Verbesserung", so Dresdner Bank-Volkswirt Christoph Partisch. Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungsförderung in den nächsten Jahren entsprechend umgestellt und die Eigenheimzulage entsprechend modifiziert oder durch ein geeignetes Instrument ersetzt wird.

Politische Änderungen können Einfluss haben

Weit mehr Einfluss auf die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes werden allerdings weitere politische Änderungen haben. So plant das Bundesfinanzministerium, die "Hebung" von Immobilienreserven steuerlich zu entlasten.

Schätzungen zufolge könnten in den nächsten Jahren bis zu vier Millionen Wohneinheiten aus dem Bestand von Unternehmen und Kommunen den Besitzer wechseln. Relativ kurzfristig könnten Immobilien in einem Wert von 30 Milliarden Euro auf den Markt kommen.

Zur Zeit werden daher Instrumente gesucht, mit denen dies möglichst marktschonend vollzogen werden kann. Eine Möglichkeit ist die Einführung von Real Estate Investment Trusts, kurz REITs.

Dies sind Fonds, bei denen große Portfolios an Wohnimmobilien vorübergehend investiert werden können. Die Fondsanteile könnten an einem liquiden Sekundärmarkt gehandelt und somit auch für solche Privatanleger interessant werden, die sich nicht durch den Kauf einer Wohnung an einen Ort binden möchten. "Durch einen späteren Verkauf der Immobilienportfolios würde heute einem plötzlichen, preisdämpfenden Zusatzangebot an zum Verkauf stehenden Immobilien entgegen gewirkt", erläutert David Milleker diese Vorgehensweise.

Wohneigentum interessant für Investoren und als "Immobilienrente"

Laut der Allianz Studie bleiben vermietete Wohnimmobilien als Anlage für Investoren interessant, erfordern aber die Berücksichtigung einer ganzen Reihe von direkten und indirekten Faktoren: "Das aktuelle Zinsniveau, künftige Mieterwartungen, der bauliche und technische Zustand des Gebäudes, die Bonität der Mieter sowie weitere harte und weiche Standortfaktoren entscheiden letztendlich über die Rentabilität des Objektes", fasst Peter Haueisen, Baufinanzierungsleiter der Allianz Lebensversicherungs-AG, zusammen.

Wichtig für Anleger sind gesunde wirtschaftliche Strukturen des lokalen Marktes und die Prognose einer stabilen Entwicklung. Regionale Wachstumsmärkte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und München, aber auch Karlsruhe, Freiburg oder Dortmund sind attraktive Zielregionen für Investoren in den Wohnungsbau.

Fazit: Lage und Entwicklung geben den Ausschlag

"Für die Immobilie als Kapitalanlage zur Fremd- und auch zur Eigennutzung sprechen die günstigen Zinsen, ein moderates Kaufpreisniveau, ein langfristiger Wertzuwachs sowie die "Immobilienrente" im Alter. Ausschlaggebend beim Erwerb sollten die Lage sowie die zukünftige räumliche Entwicklung sein," empfehlen die Volkswirte der Allianz Gruppe potenziellen Wohneigentümern.

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