Immobilienjahr 2013: Das ändert sich für Eigentümer, Vermieter und Verwalter!

(27.12.2012) Wie zu Beginn jedes neuen Jahres sehen sich Hausei­gentümer, Vermieter und Verwalter mit neuen gesetzlichen Bestim­mungen konfrontiert.

Energetische Modernisierung und Mietrecht

Die wichtigsten Änderungen für diese Gruppen beinhaltet das Miet­rechtsänderungsgesetz, welches vorbehaltlich der Zustimmung durch den Bundesrat voraussichtlich im Frühjahr 2013 in Kraft treten wird. Mit den Änderungen soll unter anderem die energetische Modernisierung von Wohngebäuden erleichtert werden. So sollen die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter einfacher durch­setzbar werden. Zudem wird der Katalog an Erhaltungs- und Moderniserungsmaßnah­men, die der Mieter dulden muss, erweitert. Ferner sollen energetische Modernisierun­gen für den Zeitraum von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen - al­lerdings nur dann, wenn durch die Sanierungsmaßnahme für den Mieter eine tatsächli­che Kosteneinspa­rung eintritt. "Hiervon profitieren insbesondere kleinere Vermieter, für die Modernisie­rungen eine hohe finanzielle Belastung bedeuten", sagt Jens-Ulrich Kieß­ling, Präsident des Immobilienverbands IVD.

Fristlose Kündigung bei nicht gezahlter Mietkaution möglich

Eine weitere Änderung betrifft die Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses kann künf­tig auch dann ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter nur mit der Zahlung der Mietkaution im Verzug ist. "Wie auch bei der fristlosen Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, wenn er die Kaution innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachzahlt", erklärt Kießling. "So sind die Interessen sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite gewahrt."

„Berliner Räumung“ im Gesetz festgeschrieben

Weitere Erleichterungen für den Vermieter gibt es bei der Räumung: Die so genannte Berliner Räumung wird als gleichberechtigte Alternative zur normalen Räumung ins Ge­setz geschrieben. "Bei der Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Räumungs­auftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung", erklärt Kießling. "An den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters macht er sein Vermieterpfandrecht gel­tend - Vermieter können so günstiger räumen."

Stärkere Deckelung von Mieten möglich

Im Zuge des Mietänderungsgesetzes wurde kurzfristig noch eine Änderung beschlos­sen, wonach Mieten künftig stärker gedeckelt werden dürfen. Die Bundesländer kön­nen künftig für einen begrenzten Zeitraum von fünf Jahren per Rechtsverordnung vor­schreiben, dass Mieten binnen drei Jahren nicht mehr um bis zu 20 Prozent, sondern nur um maximal 15 Prozent erhöht werden dürfen. Dies solle verhindern, dass in Regio­nen mit Wohnungsmangel die Mieten zu stark steigen. "Das Signal ist verheerend. Eine Mietoberbegrenzung ist marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da sie die Ursache für stei­gende Mieten nicht anpackt, sondern nur an den Symptomen herumdoktort", erklärt Kießling. Die steigenden Mieten seien eine Folge der geringen Neubautätigkeit des ver­gangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenen Verknappung des Wohnungsan­gebots, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg. "Das stei­gende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht auf Mietwachstum in diesen Regionen ist allerdings der entscheidende Anreiz für neue Investitionen in den Wohnungsbau; fällt dieser weg, wird die Neubautätigkeit wieder sinken."

Keine steuerliche Förderung, dafür 300 Millionen Euro in KfW-Förderpro­gramm

Die erhoffte steuerliche Abschreibung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden wird nicht kommen. Nach über einjähriger Diskussion im Vermittlungs­ausschuss haben sich Bund und Länder nicht einigen können und die strittigen Teile zur steuerlichen Abschreibung aus dem Jahressteuergesetz gestrichen - siehe Bau­links-Beitrag 16.12.2012. "Die Sanierungs-AfA wäre ein probates Mittel gewesen, die Sanierungsquote zu erhöhen", konstatiert Kießling. "So werden die Energieeinsparziele der Regierung zunehmend unrealistisch."

Statt der steuerlichen Förderung will die Bundesregierung nun die Mittel ab 2013 in ein KfW-Programm für energetische Modernisierungen in Höhe von 300 Millionen Euro jähr­lich auflegen - siehe Beitrag vom 21.12.2012. "Auf der einen Seite ist es gut, dass die Bundesregierung weiterhin fördern will. Die KfW-Förderung ist allerdings nur die zweit­beste Lösung, da sie sehr viel mehr Aufwand für die Empfänger bedeutet."

Grunderwerbsteuer in fast allen Bundesländern erhöht

Die Steuerspirale bei der Grunderwerbsteuer dreht sich auch 2013 weiter. Zum 1.1.2013 wird die Grunderwerbsteuer nun auch in Hessen von 3,5 Prozent auf 5,0 Prozent angehoben. Damit hat bis auf Bayern und Baden-Württemberg jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer erhöht. In der Mehrzahl der Länder liegt sie nun bei 5,0 Prozent, in den übrigen bei 4,5 Prozent. "Dieser Wettbewerb um die höchsten Steuersätze, der nun seinen vorläufigen Höhepunkt erreicht hat, ist aus sozialen und wirtschaftlichen Gründen nicht hinzunehmen", kommentiert Kießling. "Der IVD fordert den Gesetzgeber auf, die Sonderregelung für die Grunderwerbsteuer im Gesetz über den Länderfinanz­ausgleich zu streichen, so dass die Grunderwerbsteuer voll in den Länderfinanzaus­gleich einbezogen wird."

GEZ-Reform - Verwalter fungieren als Hilfsadressdatei

Neue Pflichten ergeben sich auch für Verwalter und Eigentümer. Die öffentlich-recht­lichen Rundfunkgebühren werden ab dem kommenden Jahr nicht mehr je Empfangsge­rät erhoben, sondern durch eine Haushalts- und Firmenabgabe. Zur Erfassung der Haushalte wird die GEZ allerdings nicht auf öffentliche Register zugreifen. Stattdessen werden Immobilieneigentümer und Verwalter zur kostenlosen Auskunft verpflichtet. "Der IVD kritisiert die Verlagerung öffentlicher Aufgaben auf die Verwalter und Eigen­tümer, die Vorgehensweise beim Zensus hat aber wohl gut funktioniert", kommentiert Kießling. "Wie beim Zensus sind Zwangs- und Bußgelder vorgesehen, sollten die Eigen­tümer und Verwalter keine Auskunft geben."

Schornsteinfegermonopol fällt

Zum 1.1.2013 fällt in Deutschland das Schornsteinfegermonopol. Immobilieneigentümer und Verwalter können dann den Kaminkehrer ihres Vertrauens beauftragen. Mit dem Monopol fällt auch die Gebührenordnung, und die Kehrgebühr kann frei verhandelt werden. Der Verwalter beziehungsweise Eigentümer ist verantwortlich, dass die nöti­gen Arbeiten durchgeführt werden. Der zuständige Bezirksschornsteinfeger bleibt als Aufsicht im Amt, nimmt neue Kamine ab, kontrolliert die Kehrbücher und nimmt die Feuerstättenschau an den Häusern vor. Zudem stellt er künftig den so genannten Feuerstättenbescheid aus, der die auszuführenden Kehrpflichten festlegt. Zusätzlich wird er die Einhaltung der Energieeinsparverordnung kontrollieren - siehe auch Beitrag "Neues Schornsteinfeger-Handwerksgesetz ab 1. Januar 2013" vom 24.9.2012.

Trinkwasserverordnung

Gewerbliche Vermieter sind nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserver­ordnung verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warm­wasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als 3 Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen. "Damit fallen praktisch alle vermieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung", sagt Kießling. Ursprünglich hätte die Überprüfung bis zum 31.10.2012 erfolgen müssen. Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung wurde aber durch einen Bundesratsbeschluss bis zum 31.12.2013 verlängert - und zwar rückwirkend; siehe auch Beitrag "GTÜ erinnert Immo­bilienbesitzer an die Trinkwasserkontrollfrist 31. Oktober 2012" vom 26.8.2012 und upgedatet am 20.10.2012.

Auch neu ist, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre festzusetzen. Vermieter und Verwalter haben also Zeit gewonnen. Dennoch sollten sie sich jetzt mit dem Thema intensiv beschäftigen, damit die Überprüfung bald erfolgen kann - siehe zudem Beitrag "Zum 13.12. geänderte Trinkwasserverordnung schreibt Materialien und Werkstoffe vor" vom 16.12.2012.