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Wohnungswirtschaft stellt sich dem Wandel der Märkte und der politischen Rahmenbedingungen

(21.10.2003) "Die im GdW und seinen regionalen Mitgliedsverbänden organisierte Wohnungswirtschaft will an der notwendigen Konsolidierung der öffentlichen Haushalte und den erforderlichen sozial-ökonomischen Reformen mitwirken. Sie benötigt für ihr betriebswirtschaftlich angelegtes Kerngeschäft keine staatlichen Hilfen, darf aber nicht durch steuerliche Benachteiligungen und besondere administrative Belastungen behindert werden", sagte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, vor der Presse in Berlin im Vorfeld des diesjährigen GdW-Verbandstages. Wo der Staat gesamtgesellschaftliche Ziele erreichen will, z. B. bei der Sicherung des sozialen Wohnens, beim Stadtumbau, der Stadterneuerung oder bei der "Sozialen Stadt", müsse sich die öffentliche Hand auch künftig finanziell engagieren.

Der GdW befürworte im Rahmen der geplanten Föderalismusreform eine Verlagerung von Bundeszuständigkeiten auf Länder und Kommunen. Bund und Länder müssten sich aber weiterhin zu ihrer gemeinsamen Finanzierungsverantwortung bekennen und die Mischfinanzierung im Bereich der sozialen Wohnraumförderung und der Stadtentwicklung fortführen.

Der Wohnungsmarkt gehöre zu den am stärksten regulierten Märkten in Deutschland. "Viele Regulierungen haben ihre Berechtigung verloren oder waren von Beginn an überflüssig. Deshalb muss der Abbau von Subventionen mit einer Deregulierung und Entbürokratisierung verbunden werden, um mehr Markt zuzulassen und der unternehmerischen Eigenverantwortung mehr Raum zu geben", sagte der Chef des mit 3.200 Wohnungsunternehmen größten deutschen Branchenverbandes. Der GdW und seine Mitgliedsverbände werden im Rahmen einer Initiative "Deregulierung und Bürokratieabbau der Wohnungswirtschaft" detaillierte Vorschläge dazu unterbreiten, z.B. bei der Bauabzugsteuer, beim Mietrecht, dem geplanten Anti-Diskriminierungsgesetz, dem Vergaberecht, den Landesbauordnungen, der Zweckentfremdungsverordnung und der Fehlbelegungsabgabe, kündigte Freitag an.

Der Aufbau Ost sei nach wie vor die wichtigste gesamtdeutsche Herausforderung. Er müsse durch politische Schwerpunktsetzungen weitergeführt werden. Der Aufbau Ost kann - so Freitag - ohne erfolgreiche Bewältigung des Stadtumbaus Ost nicht gelingen. Nur attraktive Städte seien auch attraktive Wirtschaftsstandorte und begehrte Wohnorte. "Alle leer stehenden und abzureißenden Wohnungen müssen von der DDR-Erblast der Altverbindlichkeiten entlastet werden", verlangte der GdW-Präsident.

Auch in einigen westdeutschen Regionen zeichneten sich als Folgen des ökonomischen Strukturwandels und demographischer Veränderungen erste strukturelle Leerstände in Wohnungsbeständen ab. Daher sei es erforderlich, auf der Basis ganzheitlicher Stadtentwicklungskonzepte realistische Perspektiven für die Siedlungsentwicklung der kommenden Jahre und Jahrzehnte auszuarbeiten.

Der GdW stelle seinen Verbandstag, der vom 21. bis zum 22. Oktober in Berlin stattfinden wird, unter das Motto "Konzepte für das Ungewisse". Rasante und nachhaltige Veränderungsprozesse seien Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft. Märkte und die konkrete Nachfrage nach Wohnungen wandelten sich. Steuerliche Rahmenbedingungen und Finanzierungsgrundlagen hätten immer kürzere Halbwertzeiten. Andererseits: Das Gut "Wohnung" binde langfristig erhebliches Kapital. Die Folgen von Entscheidungen würden ungewisser und damit risikoreicher.

Der GdW und seine regionalen Mitgliedsverbände werden deshalb – kündigte Freitag an – neben ihrer interessenpolitischen Arbeit ihre Dienstleistungs- und Servicefunktion weiter ausbauen und den innerverbandlichen Austausch von Informationen, Meinungen und Erfahrungen zu intensivieren. "Dadurch werden die Grundlagen für das unternehmerische Entscheiden und Handeln verbessert, wenn es gilt, Konzepte für das Ungewisse zu entwickeln und zu realisieren", sagte der GdW-Präsident abschließend.

HINTERGRUND:

Auf der Pressekonferenz vor dem diesjährigen Verbandstag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, der vom 21. bis zum 22.10.03 unter dem Motto "Konzepte für das Ungewisse" in Berlin stattfinden wird, ging GdW-Präsident Lutz Freitag besonders ausführlich auf die aktuelle Steuerpolitik, den Stadtumbau Ost und die Aktion der Wohnungswirtschaft zur Deregulierung und zum Bürokratieabbau ein.

  • Steuerpolitik

Deutlich werde immer mehr, dass sich die wichtigen Weichenstellungen für die Wohnungswirtschaft in der Steuerpolitik vollzögen. Der GdW-Präsident machte deshalb auf folgende Gesetzgebungsvorhaben aufmerksam:

Eigenheimzulage (Haushaltsbegleitgesetz 2004). Freitag schloss sich erneut den Vorschlägen der "Initiative Wohneigentum" an, die Neubau und Bestandserwerb in gleicher Höhe fördern will, wobei die volle Höhe der Bestandszulage dann erreicht werden könne, wenn in die Modernisierung oder Sanierung investiert wird oder vom Verkäufer investiert wurde. Freitag machte sich in diesem Zusammenhang noch einmal für die gleichberechtigte Einbeziehung der Wohnimmobilie in die staatlich geförderte Altersvorsorge stark. Er widersprach Vorschlägen der Herzog und der (kleinen) Rürup-Kommission, die Wohnimmobilie ganz aus der Altersvorsorge zu verbannen.

Für das vom Bundesbauministerium angekündigte Ersatzprogramm für die Eigenheimzulage vermisste Freitag jeglichen politischen Durchsetzungswillen. Alle acht Teilprogramme stünden im Übrigen unter Haushaltsvorbehalt. Es gebe noch keine verbindliche Programmformulierung. Das lasse befürchten, dass das Ministerium selbst nicht so recht an dieses Ersatzprogramm glauben mag. Freitag räumte dem Modell kaum noch realistische Chancen ein.

Gewerbesteuerreform. Der am 17.10.03 im Bundestag beschlossene "Kompromiss" bei der Reform der Gemeindefinanzen sei gegenüber dem Gesetzentwurf vom 13.08.03 "eine ganz wesentliche Verschlechterung", kritisierte Freitag. Er mindere, behebe aber das Grundproblem einer Substanzbesteuerung nicht, da auch bei einer 50 %igen Einbeziehung der Zinsen in die Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer weiterhin Steuern auf Kosten gezahlt werden müssten. Besonders widersinnig sei, dass vor allem aktive Unternehmen "bestraft" würden: "Je mehr investiert wurde, desto mehr Kredite wurden aufgenommen, desto höher ist die Zinslast und folglich auch die Gewerbesteuer", erklärte Freitag. In den neuen Ländern sei der Verschuldungsgrad wegen großer Modernisierungsaufwendungen und Erlösschmälerungen durch Leerstände besonders hoch, folglich sei auch die Gewerbesteuerbelastung entsprechend hoch.

Für die Wohnungswirtschaft sei jede Einbeziehung der gezahlten Zinsen für aufgenommenes Fremdkapital in die Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer bzw. der künftigen Gemeindewirtschaftsteuer falsch. Die branchentypische Struktur der Wohnungswirtschaft, die einen durchschnittlichen Fremdkapitalanteil von 80 % aufweise, müsse berücksichtigt werden.
Sollte die vom Bundestag beschlossene Einbeziehung der Zinsen in die Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer auch vom Bundesrat bestätigt werden, müsste gleichzeitig die so genannte "erweiterte Kürzung" für Grundstücksunternehmen so verändert werden, dass das Kerngeschäft der Wohnungsunternehmen, nämlich die Vermietung, von der Gewerbesteuerpflicht ausgenommen werde. Dies wäre dann eine tatsächliche Gleichstellung mit jenen Privatinvestoren, deren Vermietungseinnahmen im Rahmen der Einkommensteuer veranlagt werden und die keine Gewerbesteuer zahlen. Dies gelte umso mehr, wenn die ebenfalls im Gesetzgebungsverfahren befindliche Mindeststeuer realisiert würde und damit mittelbar auch die Gewerbesteuerlast erhöht.

Mindestbesteuerung. Freitag kritisierte, dass es mit der geplanten Einführung einer Mindeststeuer zu einer doppelten Belastung der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen käme. Diese rund 2.000 vom GdW vertretenen kommunalen, genossenschaftlichen, kirchlichen, öffentlichen sowie privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen in den alten Bundesländern seien bereits einer seit 1993 geltenden speziellen Verlustverrechnungsbeschränkung nach § 13 Abs. 3 Körperschaftsteuergesetz unterworfen. Besonders die Regelung des § 13 Abs. 3 Satz 10 habe bereits in der Vergangenheit wohnungspolitisch äußerst problematische Wirkungen gehabt, indem sie die Veräußerungen von Wohnungsbeständen zwischen ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, insbesondere von kommunalen Gesellschaften an Genossenschaften, verhindert habe.

Freitag verlangte deshalb, die bisherige Sonderregelung für die Wohnungswirtschaft zu streichen. Äußerst problematisch seien die Auswirkungen der geplanten Mindestbesteuerung auch im Rahmen des Stadtumbaus Ost in den neuen Ländern. "Wenn dort Unternehmen Wohnungen verkaufen, um sich Liquidität für notwendige Abriss- und Aufwertungsmaßnahmen zu verschaffen, entstehen wegen des Verkaufs von weitestgehend abgeschriebenem Anlagevermögen kurzzeitig Buchgewinne, die durch die Mindestbesteuerung zu großen Teilen weggesteuert würden, obwohl bei Leerständen von durchschnittlich 15 % die Unternehmen überwiegend tief in den roten Zahlen stecken. Die Gewinne aus den Verkaufserlösen sind aber dringend erforderlich, um Abrisse und Aufwertungsmaßnahmen im Rahmen des Stadtumbaus zu finanzieren", erklärte der GdW-Präsident. Er verlangte deshalb, die heute bereits mögliche Reinvestitionsrücklage nach § 6b EStG, die insbesondere Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden umfasst, den Erfordernissen des Stadtumbaus in Ostdeutschland anzupassen, indem sie für Modernisierungen und aktivierungspflichtige Aufwertungsmaßnahmen geöffnet werde. Zurzeit sei eine steuerunschädliche Übertragung der Veräußerungsgewinne nur auf Neubau- und Erwerbsinvestitionen möglich.

  • Kein Aufbau Ost ohne Stadtumbau Ost

Die Bedeutung des Stadtumbaus Ost drohe bei der Debatte um den Aufbau Ost vernachlässigt zu werden. "Zur Sicherung ihrer Zukunftsfähigkeit müssen die ostdeutschen Städte als Wirtschaftsstandorte und als Wohnorte attraktiver werden. Neben der Förderung der regionalen Wirtschaft und der Infrastruktur ist der Stadtumbau mit Rückbau und Aufwertung dafür eine entscheidende Voraussetzung. Nur wenn der Stadtumbau Ost erfolgreich bewältigt wird, kann auch der Aufbau Ost als wichtigste gesamtdeutsche Herausforderung gelingen", sagte Freitag.

Zwischen 2001 und 2009 sollen nach den Vorgaben des Stadtumbau-Programms 350.000 von den zurzeit 1,3 Mio. dauerhaft leer stehenden Wohnungen abgerissen werden. Das entspricht, so Freitag, einer Jahres-Zielmarge von 45.000 Abrissen. In den ersten drei Jahren des Stadtumbau-Programms konnte dieses Ziel nicht annähernd erreicht werden. So wurden im letzten Jahr nur 15.000 Wohnungen vom Markt genommen. In diesem Jahr seien nach dem Stand der Umsetzung des Stadtumbau-Programms maximal 35.000 Abrisse geplant. "Die Dynamik ist angesichts der existenziellen Bedrohungslage, in der sich viele Wohnungsunternehmen befinden, unzureichend. Die Umsetzung der Stadtentwicklungskonzepte verzögert sich aufgrund der nicht ausreichenden und nicht zeitnahen Bereitstellung der Rückbauzuschüsse sowie der nach wie vor nur unzureichenden Lösung der Altschuldenproblematik", begründete der GdW die unbefriedigende Entwicklung.

Bislang habe der Bund für die Übernahme von Altschulden im Rahmen einer so genannten "Härtefallregelung" 658 Mio. Euro für Unternehmen ab 15 % Leerstand zur Verfügung gestellt. Diese Summe reiche lediglich für die Altschuldenentlastung von 113 Wohnungsunternehmen. Weit über 200 Unternehmen mit mindestens 15 % Leerstand gingen aber leer aus. Die Mittel für Anträge nach § 6a AHG auf Altschuldenhilfe müssten bis Ende 2003 nochmals um ca. 375 Mio. Euro aufgestockt werden. Abriss ohne Entlastung von den Altschulden gefährde den Bestand der Wohnungsunternehmen. Daher bedürfe es einer generellen Lösung der Altschuldenproblematik für alle 350.000 abzureißenden Wohnungen. Auch Wohnungsunternehmen mit weniger als 15% Leerstand müssten bei Abriss der Gebäude von den Altschulden entlastet werden, da ihnen ihre wirtschaftliche Lage keinen Spielraum lässt, Zins- und Tilgungsleistungen für Altschulden auf nicht mehr existente Vermögenswerte zu erbringen, die nicht zuletzt auch im gesamtgesellschaftlichen Interesse vernichtet wurden.

Die "Initiative Deregulierung und Bürokratieabbau" des GdW und seiner Mitgliedsverbände sei gestartet, sagte der GdW-Präsident. Ziel der Abfrage unter Beteiligung der 3.200 Mitgliedsunternehmen sei es, entbehrliche Gesetze, Verordnungen und Normen zu identifizieren, zu sammeln und Bundeswirtschaftsminister Clement zu übergeben.

Als besonders negative Beispiele für Regulierungstatbestände nannte Freitag:

Die Bauabzugssteuer. Sie sei von Anfang an eine "Fehlentwicklung" gewesen, die von der Finanzverwaltung durch die freigebige Ausstellung der Freistellungserklärungen selbst ausgehebelt worden sei. Der Verwaltungsaufwand für Wohnungsunternehmen sei aber nach wie vor groß.

Das öffentliche Vergaberecht. Der GdW wendet sich gegen Vorstellungen, dass auch Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der AG oder der GmbH, die im Eigentum der Kommunen, des Bundes oder der Länder stehen, alle Aufträge europaweit ausschreiben müssen. Dies würde eine erhebliche Benachteiligung dieser Unternehmen mit ihren Wettbewerbern bedeuten. "Es ist widersinnig, wenn ein deutsches Wohnungsunternehmen durch Ausschreibung z. B. gezwungen werden soll, die Schneebeseitigung für einen portugiesischen Dienstleister theoretisch zu ermöglichen.

Nummerierung von Mietverträgen. Lutz Freitag kritisierte die im Steueränderungsgesetz 2003 vorgesehene Regelung, Mietverträge mit einer fortlaufenden Nummerierung zu versehen, als "Arbeitsbeschaffungsmaßnahme zu Lasten der Unternehmen".

Im Haushaltsbegleitgesetz 2004 ist vorgesehen, bei der Erbringung von Bauleistungen, der Reinigung von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie bei Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, die Umsatzsteuer nicht mehr vom den Bau- oder Gebäudereinigungsunternehmen an das Finanzamt überweisen zu lassen, sondern diese Pflicht dem Auftraggeber aufzuerlegen, in der Regel also dem Wohnungsunternehmen. Entgegen den Gepflogenheiten des deutschen Wirtschaftslebens soll also der Auftraggeber einer Bauleistung gleichzeitig Umsatzsteuerschuldner werden. Gleichzeitig solle die Pflicht, Umsatzsteuervoranmeldungen abzugeben auch auf bislang befreite kleine ehrenamtlich verwaltete Wohnungsgenossenschaften ausgedehnt werden. "Wie bereits die Bauabzugsteuer führt dies zu zusätzlichen Verwaltungsaufwendungen bei den Wohnungsunternehmen in Millionenhöhe", bemängelte Freitag.

Das geplante Antidiskriminierungsgesetz. Freitag nannte es prinzipiell legitim, wenn der Staat bestimmte Bevölkerungsgruppen vor diskriminierender Benachteiligung im Geschäftsleben schützen wolle, zumal in diesem Fall eine EU-Richtlinie umgesetzt werden müsse. "Es ist aber nicht legitim, wenn bestimmte Politiker, die Anforderungen dieser EU-Richtlinie noch übertreffen wollen."

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