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RDM: Immobilienmarkt - In Ost und West regional stark abweichende Entwicklung

(13.5.2001) Auf dem deutschen Immobilienmarkt registrierte der Ring Deutscher Makler anläßlich des diesjährigen Deutschen Maklertages in Suhl/Thüringen in Ost und West stark voneinander abweichende regionale Entwicklungstendenzen. Während im alten Bundesgebiet vor allem in den wirtschaftlich zentralen Ballungsräumen die Immobiliennachfrage wieder anzieht, ist in den neuen Bundesländern noch keine durchgehende Trendwende in Sicht.

Ostdeutsche Immobilien noch unter Anpassungsdruck

In den ostdeutschen Großstädten stehen Immobilienpreise und Mieten noch unter erheblichem Anpassungsdruck. So ist im vergangenen Jahr das Umsatzvolumen in Ostdeutschland um 36 Prozent zurückgegangen. Diese Entwicklung hat auch auf die Preise durchgeschlagen. Allerdings zeichnen sich im Vergleich mit der mittelfristigen Entwicklung erste Stabilisierunstendenzen ab.
So sind die Preise für Eigentumswohnungen nur noch knapp um 2 Prozent rückläufig, während in den beiden Vorjahren noch Rückgänge von 6,3 bzw. 10,4 Prozent beobachtet wurden. In diesem Frühjahr stoßen gut gelegene, relativ neuwertige Wohnungen aus dem Bestand bei dem erreichten Durchschnittspreisniveau von knapp unter 2.500 Mark je Quadratmeter zunehmend auf kaufkräftige Nachfrage. Das Preisniveau liegt derzeit rund 30 Prozent niedriger als 1995.
Auch auf dem Markt für Einfamilienhäuser ist der seit 6 Jahren beobachtete Abwärtstrend noch nicht zum Stillstand gekommen. Allerdings ist der Preisrückgang mit nur noch 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr (3,2 Prozent) deutlich schwächer ausgefallen. Ferner signalisieren leichte Preiszunahmen in einer Reihe von Städten eine allmähliche Wende hin zur Marktstabilität. So beobachtet der RDM z.B. in Jena ein Preisplus von 2,5 Prozent und in Dresden und Rostock sogar Preiszunahmen um mehr als 5 Prozent. In einer Reihe weiterer Städte, in denen im Vorjahr noch rückläufige Preise beobachtet wurden, so z.B. in Gera, Gotha, Halle und Magdeburg, hat sich die Preisentwicklung zwischenzeitlich stabilisiert.

Gesucht sind vor allem gut ausgestattete Häuser im Stadtbereich oder in unmittelbar stadtnahen Lagen, betont der RDM.
Bevorzugt werden freistehende Eigenheime in einer Preisgrößenordnung zwischen etwa 300.000 und 400.000 Mark. Die Eigentumsbildung im stadtnahen Umland ist nach Beobachtungen des RDM eine der Ursachen für den Bevölkerungsrückgang in den Kernstädten und daraus resultierende Wohnungsleerstände.

Westdeutsche Bundesländer

Am westdeutschen Immobilienmarkt sieht der RDM vor allem auf dem Einfamilienhausmarkt der großstädtischen Ballungsgebiete deutliches Erholungspotenzial. Nach Angaben der Mitgliedsunternehmen wird in diesem Frühjahr lebhafte Nachfrage verbunden mit leichten Preissteigerungen von durchschnittlich etwas über einem Prozent registriert. Damit dürfte die im vergangenen Jahr beobachtete Nachfragedelle mit Umsatzausfällen und stagnierenden Preisen weitgehend überholt sein. Zurzeit wird die Immobiliennachfrage durch das günstige Hypothekenzinsniveau sowie durch ein Preisniveau gestützt, das im Schnitt etwa 6 Prozent unter den im Jahr 1995 registrierten Höchstpreisen liegt.
Besonders deutlich wird die wieder aufwärts gerichtete Marktentwicklung in den Städten Frankfurt und Braunschweig (plus 2,7 Prozent), Köln (plus 3,5 Prozent), Hamburg (plus 3,9 Prozent) und München (plus 5,3 Prozent).
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen konnte sich die bei Einfamilienhäusern beobachtete Stabilisierungstendenz noch nicht durchsetzen. So wurde gegenüber dem Vorjahr ein leichter Rückgang um 1,6 Prozent registriert.

Preise im Überblick

Einfamilienhäuser (Preisangaben für Einfamilienhäuser aus dem Bestand, mittlerer Wohnwert, ca. 125 Quadratmeter Wohnfläche, freistehend mit Garage und ortsüblich großem Grundstück):
Das durchschnittliche Preisniveau für Einfamilienhäuser aus dem Bestand reicht von 355.000 Mark in Bremen, 540.000 Mark in Hamburg bis zu 650.000 Mark in Freiburg, 680.000 Mark in Stuttgart und 850.000 Mark in Wiesbaden. Spitzenpreise werden mit 895.000 Mark in München beobachtet. In Ostdeutschland reicht das Preisniveau von 230.000 Mark in Schwerin, 250.000 Mark in Wismar, 300.000 Mark in Eisenach, 350.000 Mark in Chemnitz und Erfurt, 385.000 Mark in Leipzig, 400.000 Mark in Dresden bis 410.000 Mark in Jena.

Eigentumswohnungen (Preisangaben für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand, mittlerer Wohnwert, 3 Zimmer, ca. 70 Quadratmeter, Preise in Mark je Quadratmeter Wohnfläche):
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von 1.925 Mark in Bremen über 2.300 Mark in Kiel und Karlsruhe, 2.500 Mark in Mannheim und Berlin, 3.600 Mark in Köln bis 4.050 Mark in München und 4.500 Mark in Düsseldorf. In Ostdeutschland reicht das Preisniveau von 2.200 Mark in Berlin (Ostteil), Gotha und Halle, über 2.300 Mark in Erfurt, 2.600 Mark in Gera, 2.800 Mark in Dresden und Leipzig, über 2.900 Mark in Eisenach und Wismar bis 3.000 Mark in Chemnitz.
Aufgrund der günstigen Marktverfassung kann Familien, deren Mietbelastung in kleineren Großstädten etwa 1.200 Mark und in größeren Großstädten etwa 1.500 Mark erreicht, zum Erwerb einer Eigentumswohnung geraten werden. Auch für die private Kapitalanlage sind Eigentumswohnungen aufgrund des gegenüber 1994/95 etwa 12 Prozent niedrigeren Preisniveaus gegenwärtig gut geeignet.

Insgesamt bescheinigt der RDM dem Immobilienmarkt weiteres Erholungspotenzial. So dürfte die Nachfrage durch das gegenüber dem Vorjahr wieder leicht rückläufige Hypothekenzinsniveau ebenso gestützt werden, wie durch die infolge der Steuerreform leicht ansteigenden Nettoeinkommen.

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