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Difu-Studie: Wie Städte Bauland mobilisieren und durch Bodenpolitik Wohnraum schaffen


  

(20.3.2023) Eine neue Difu-Studie zeigt, dass Kommunen zunehmend städtebaurechtliche Instrumente einsetzen, um dem Wohnungsmangel zu begegnen. In die vom BBSR geförderte Studie bezog das Institut 16 Fallstudienstädte ein und führte eine repräsentative Kommunalbefragung durch, an der sich über 300 Städte beteiligt haben.

  • Wie knapp ist das Bauland in deutschen Städten?
  • Wie viele Kommunen verkaufen ihre Flächen noch zu Höchstpreisen?
  • Wie verbreitet sind kommunale Grundstückgesellschaften?
  • Wie haben sich die Baulandpreise verändert?

Fragen wie diese thematisiert die Studie „Praxis der kommunalen Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“, die das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) für das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) umgesetzt hat.

Die Studie schließt eine Wissenslücke, da bislang kein bundesweiter Überblick über die Anwendung baurechtlicher und bodenpolitischer Instrumente in den Kommunen vorlag. Die Verknüpfung der empirischen Daten mit Berichten aus der lokalen Anwendungspraxis ermöglicht einen Blick in den „Maschinenraum“ der Planung, aus dem heraus Wohnungsneubau generiert werden soll.

Entwicklung der Preise für baureifes Land nach Stadtgröße (Indexreihe 2009–2021)

Die Studie zeigt, dass rund zwei Drittel der Kommunen die kommunale Bodenpolitik als Instrument der Stadt- und Siedlungsentwicklung nutzen. Häufig betreiben sie eine langfristige Bodenbevorratung oder kaufen Flächen im Zwischenerwerb. Eigene kommunale Flächen werden dann gerne nach qualitativen Kriterien oder Konzepten vergeben. Über 40% der Kommunen können einen Baulandbeschluss oder eine Baulandstrategie vorweisen. Ein Baustein ist das „Kooperative Baulandmodell“ im Sinne einer verbindlichen Regelung zur Schaffung von Baurecht auf privaten Flächen, das in einem Drittel der Kommunen angewendet wird.

Wohnungsbau findet nach Angaben der Kommunen vor allem im Rahmen der Innenentwicklung statt. Darüber hinaus unternehmen die Kommunen erhebliche Anstrengungen zur Schaffung von Baurecht. So wurden zwischen 2016 und 2020 in 282 Kommunen 2.674 Bebauungspläne rechtskräftig, mit denen Baurecht für 180.250 Wohnungen geschaffen wurde. Im Jahr 2020 befinden sich in 266 Kommunen 1.990 Bebauungspläne im Verfahren, die in den nächsten Jahren Baurecht für 183.680 Wohnungen schaffen werden. Die Ergebnisse zeigen somit eine Ausweitung der kommunalen Aktivitäten in der Baulandentwicklung.

Einschätzung der mittelfristigen räumlichen Entwicklungsperspektiven 

Die Befragung verdeutlicht auch den Handlungsdruck in den Städten, der sich u.a. darin zeigt, dass das städtebauliche Instrumentarium in der jüngeren Vergangenheit zugenommen hat. Grundlegend neue Instrumente werden von den Kommunen nicht gewünscht, vielmehr wird eine Anpassung des bestehenden Instrumentenkastens als notwendig erachtet. Während ein Teil der Kommunen aufgrund guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen eine aktive Baulandentwicklung finanzieren kann, fehlt es anderen Kommunen vor allem an den finanziellen Voraussetzungen für die Anwendung des Instrumentenkastens. Ein weiterer Engpass sind fehlende personelle Kapazitäten für die Baulandentwicklung. Neben dem Wunsch nach einer besseren Ausstattung der kommunalen Haushalte wurden weitergehende Unterstützungsmaßnahmen durch Bund und Länder genannt. Dazu zählen vor allem die finanzielle Förderung des Grunderwerbs - auch im Zwischenerwerb - sowie die Schaffung günstiger Rahmenbedingungen für die Mobilisierung unbebauter Grundstücke.

Herkunft der Flächen für den Wohnungsbau in Vergangenheit und Zukunft

Städte brauchen aber nicht nur mehr bezahlbaren Wohnraum, so die Ergebnisse der Studie. Sie benötigen auch Ansiedlungsmöglichkeiten für Gewerbe, Kitas und Schulen sowie Grün- und Freiflächen. Voraussetzung dafür ist die Verfügbarkeit von Flächen. Insofern würde eine alleinige Fokussierung auf Fertigstellungszahlen der Vielfalt der kommunalen „Baustellen“ nicht gerecht.

„Die Studie zeigt auch, dass viele Städte bereits damit begonnen haben, durch aktive Bodenpolitik Gestaltungsoptionen für die Zukunft ihrer Kommune zu gewinnen bzw. zurückzuerlangen, kommentiert Difu-Projektleiterin Ricarda Pätzold. „Diese anspruchsvolle Aufgabe braucht einen langen Atem, politische Beständigkeit, finanzielle Spielräume, instrumentelle Unterstützung, personelle Kompetenzen und nicht zuletzt innovative Bauherren.“

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