Ab Juli 2022 müssen die Steuererklärungen für die neue Grundsteuer abgegeben werden

(2.1.2022) Zum 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft. Statt Einheitswerten werden dann in den meisten Bundesländern „Grundsteuerwerte“ der Besteuerung zugrunde gelegt, in einigen Bundesländern reicht die Fläche. Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss daher 2022 eine Steuererklärung abgeben. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland (IVD) schon mal hin.

Wer ist für die Steuererklärung zuständig?

Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Ver­walter. Damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen, sollen die Steuerklärungen bereits vom 1. Juli bis Ende Oktober 2022 abgegeben werden. Die Erklärungen sind dem Finanzamt elektronisch per ELSTER zu übermitteln. Wer bei Elster noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung wird nicht erfolgen. Es wird lediglich eine öffentliche Bekanntmachung geben.

Welche Angaben müssen gemacht werden?

Welche Daten in der Erklärung anzugeben sind, hängt zunächst davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Denn nach der Reform gilt in Deutschland nicht überall dasselbe Gesetz. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein so genanntes Bundesmodell erlassen, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Dem haben sich aber nur die die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. „Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetze erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist", erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD.

Welcher Wert gilt: Ertragswert ...

Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es darauf an, ob dieser Wert im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen.

Damit das Finanzamt den Wert des Bodens ermitteln kann, sind zunächst der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Den Bodenrichtwert kann man über das Bodenrichtwert-Informationssystem in Erfahrung bringen: 

bodenrichtwerte-boris.de

Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Außerdem müssen Gemarkung und Flurstück angegeben werden.

Der Ertragswert des Gebäudes wird nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Das Gebäude muss in eine Baualtersklasse (Baujahr bis 1948, 1949 bis 1978, 1979 bis 1990 und 1991 bis 2000 und ab 2001) und die Wohnungen in Größenklassen (unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und 100 m² und mehr) eingeordnet werden. Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.

... oder Sachwert?

Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80% oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. In diesen Fällen ist die Ermittlung der erforderlichen Daten etwas schwieriger. Zunächst muss auch hier die Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich ist die Gebäudeart, das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben Außerdem wird die so genannte Brutto-Grundfläche benötigt. Dabei handelt es sich um die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks und deren konstruktive Umschließungen. Dieser Wert liegt den meisten Eigentümern bisher nicht vor. Da bei der Ermittlung besondere Regeln zu beachten sind, wird damit in der Regel ein Sachverständiger beauftragt werden müssen.

Was passiert in den Bundesländern, die nicht dem Bundesmodell folgen?

Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze. In den meisten dieser Länder sind lediglich Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes und die Lage des Grundstücks erforderlich. Die in den Ländern Saarland und Sachsen erlassenen Grundsteuergesetze folgen weitgehend dem Bundesmodell und verlangen ebenfalls eine Wertermittlung.

• Baden-Württemberg hat ein so genanntes modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt. Dabei spielt der Wert des Grundstücks keine Rolle. Es kommt lediglich auf die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an.
    
• Bayern hat ein reines Flächenmodell eingeführt. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes spielt keine Rolle.
    
• Hamburg hat eine so genanntes Wohnlagemodell eingeführt. Maßgeblich ist dabei die Fläche des Grundstücks, die Nutzfläche des Gebäudes sowie die Wohnlage. Die Einordnung der Wohnlage orientiert sich an dem Mietspiegel, der die Grundstücke in normale und gute Wohnlagen einteilt.
    
• Hessen hat ein so genanntes Flächen-Faktor-Modell eingeführt. Das Modell folgt im Prinzip dem Flächenmodell des Landes Bayern, ergänzt dieses aber um einen lagebezogenen Faktor.
    
• Das Land Niedersachsen hat ein Fläche-Lage-Modell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Modell des Landes Hessen.
    
• Das Saarland hat zwar ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen. Dieses folgt aber inhaltlich weitgehend dem Bundesmodell und weicht lediglich hinsichtlich der Steuermesszahl von dem Bundesmodell ab.
    
• Das Land Sachsen hat ein so genanntes Nutzungsartmodell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Bundesmodell, sieht aber für verschiedene Nutzungsarten unterschiedliche Steuermesszahlen vor.