Entwicklung der Wohnflächen: Eigentümer stehen besser da

(15.11.2021) Mehr Platz und mehr Zimmer stehen regelmäßig weit oben auf der Liste der Wohnwünsche. Dies hat sich noch verstärkt, seitdem die Menschen in der Zeit von coronabedingtem Lockdown und Kontaktbeschränkungen die Erfahrung gemacht haben, wie belastend ein zu beengtes Zuhause für das familiäre Zusammenleben sein kann.

Die tatsächliche Entwicklung der Wohnflächen in Deutschland hat das Berliner Forschungsinstitut Empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research für die Wohneigentumsstudie der Landesbausparkassen untersucht. Datengrundlage ist die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts. Demnach bewohnte jeder Haushalt in Deutschland im Jahr 2018 durchschnittlich gut 93 m² - ihm stand damit kaum mehr Fläche zur Verfügung als 15 Jahre zuvor.

Dass die Wohnfläche je Haushalt überhaupt noch leicht zugenommen hat, liegt vor allem an der Annäherung der durchschnittlichen Wohnungsgröße in Ostdeutschlands an das westdeutsche Niveau. Inzwischen sind es ...

• im Osten fast 84 m² und
• im Westen etwas mehr als 96 m².

Überraschende Trends

Doch auch wenn sich im Durchschnitt vor allem in Westdeutschland wenig bewegt hat, kristallisieren sich bei genauerem Hinsehen überraschende Trends heraus. Diese zeigen sich insbesondere im Vergleich der Wohnsituation von Mietern und Eigentümern.

1. Selbstnutzer mit mehr Wohnfläche: 125 m² versus 71 m²

Haushalte, die im Eigentum leben, haben mehr Wohnfläche als Mieterhaushalte - nicht nur insgesamt, sondern auch pro Kopf. Die durchschnittliche Wohnfläche von selbst genutzten Wohnungen und Häusern beträgt knapp 125 m² - vermietete Wohnungen sind mit durchschnittlich 71 m² nur gut halb so groß. Dass Eigentümer in größeren Wohnungen leben als Mieter, erklärt sich zunächst schlicht dadurch, dass der Erwerb von Eigentum in aller Regel dann ansteht, wenn die Familie zu groß wird, um in einer Mietwohnung zu wohnen - oftmals also mit dem zweiten Kind.

Doch Eigentümer haben eben nicht nur die größeren Wohnungen, sondern auch je Familienmitglied mehr Platz. Laut LBS-Wohneigentumsstudie wohnten Mieterhaushalte in Westdeutschland zuletzt mit 48 m² pro Person um einiges beengter als Eigentümer mit 64 m² je Haushaltsmitglied. Der Unterschied in den Wohnverhältnissen ist in den vergangenen 20 Jahren immer größer geworden:

Während Eigentümerhaushalte im Jahr 2018 pro Kopf fast 13 m² mehr Wohnfläche hatten als 1998, haben die Mieter im Schnitt nicht einmal 3 m² dazugewonnen.

Eigentumsbildung findet nach wie vor großteils in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern statt, während Wohnen zur Miete meist bedeutet, in einer Geschosswohnung zu leben. Die auseinanderlaufende Entwicklung hängt mit dieser Zweiteilung zusammen:

• Zum einen hat sich der wenige Neubau - und damit eben auch der Bau größerer Wohneinheiten - in den 2000er Jahren vor allem auf selbst genutzte Immobilien, also Eigenheime, konzentriert.
• Zum anderen hat die Landflucht vieler junger Menschen dazu geführt, dass sich das Wohnen zur Miete noch stärker in kleine Stadtwohnungen verlagert hat.

2. Jüngere Menschen wohnen größer

Jüngere Haushalte bewohnen größere Eigenheime als die älteren, und sie haben auch mehr Wohnraum zur Verfügung als Gleichaltrige vor 20 Jahren. Selbstnutzer im Alter von 30 bis 39 Jahren, oftmals also junge Familien, leben heute auf durchschnittlich 134 m² Wohnfläche. Das sind 17 m² mehr als Gleichaltrigen vor 20 Jahren zur Verfügung stand:

Dass sich die nachrückenden Eigentümergenerationen mehr Quadratmeter leisten als ihre Vorgänger, ist zugleich die Erklärung dafür, dass die jungen Familien in weit größeren Häusern und Eigentumswohnungen leben als die Gruppe der über 50-, 60- und 70-jährigen Eigentümer. Die über 80-Jährigen haben zwar mit durchschnittlich 116 m² Wohnfläche die kleinsten Eigenheime - bewohnen damit aber doch deutlich größere Häuser als dieselbe Altersgruppe im Jahr 1998.

3. Neuere Eigentumswohnungen sind immer großer

Je neuer eine selbst genutzte Immobilie ist, desto größer ist sie durchschnittlich - und umso jünger sind ihre Bewohner. Die Betrachtung nach Baujahr untermauert den Befund, dass jüngere Haushalte tendenziell auf größerem Fuß leben als ihre Eltern. Selbst genutzte Häuser und Wohnungen, die 2011 oder später gebaut wurden, sind im Schnitt 141 m² groß und die Bezugsperson des jeweiligen Haushalts ist im Mittel knapp 44 Jahre alt.

Eigenheime mit Baudatum zwischen 1949 und 1990 bieten dagegen lediglich 120 m² Wohnfläche und ihre Bewohner sind im Schnitt bereits 61 Jahre alt. Pro Person stehen in diesen älteren Häusern allerdings 66 m² zur Verfügung und damit 10 m² mehr als in den Neubauten. Der Grund: In neuen Häusern wohnen zumeist junge Familien mit Kindern, während der Nachwuchs aus den älteren Eigenheimen bereits ausgezogen ist.

Die gleiche Betrachtung nach Baujahrgang für Mietwohnungen ergibt ein ambivalentes Bild. Für die Baujahre 1949 bis 2010 galt auch für Mietwohnungen die Regel: je neuer, desto größer. Die durchschnittliche Wohnfläche einer Mietwohnung ist in dieser Zeit von 69 auf 80 m² gestiegen. Darin spiegelt sich die Nachfrage nach geräumigeren Wohnungen wider.

Seit 2010 jedoch kippt der Trend: Neuere Mietwohnungen sind im Durchschnitt nur noch 77 m² groß. Allerdings gibt es bei Mietwohnungen keine großen Altersunterschiede der Bewohner nach Baujahr. Zudem sind Mieterhaushalte generell jünger als Eigentümer. Das zeigt, dass eine Mietwohnung anders als das Eigenheim seltener eine Entscheidung fürs Leben ist. In Mietwohnungen ist die Fluktuation der Bewohner höher - und zwar auch deshalb, weil aus vielen Mietern in einer bestimmten Lebensphase schließlich doch Bewohner der eigenen vier Wände werden.

4. Mehr Platz für Kinder

Familien, die im Eigentum leben, verfügen über mehr Wohnfläche speziell für ihre Kin­der - und sie haben auch wesentlich häufiger für jedes Kind ein eigenes Zimmer. Gemäß den Berechnungen von Empirica stehen jedem Kind, das mit seiner Familie in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus lebt, drei bis vier Quadratmeter mehr zur Verfügung als Kindern, die in Mietwohnungen groß werden.

Noch offensichtlicher wird es beim Vergleich der Zimmerzahl, dass ein Eigenheim seinen Bewohnern mehr Rückzugsmöglichkeiten und damit auch mehr Freiraum zur persönlichen Entfaltung bietet. Fast alle vierköpfigen Familien der Altersgruppe 40 bis 49 Jahre, die im Eigentum leben, haben für jedes Kind ein eigenes Zimmer. Auf Familien im selben Alter und mit derselben Kinderzahl, die zur Miete wohnen, trifft das nur noch zu zwei Dritteln zu. Und je höher die Zahl der Kinder ist, desto größer fällt der Unterschied aus:

Bei drei und mehr Kindern haben immer noch drei Viertel der Eigentümerfamilien für jeden Sprössling ein eigenes Zimmer, aber nur noch 36% der Mieterfamilien.

All diese Zahlen zeigen nach Einschätzung von LBS Research vor allem, wie viel Wert Wohneigentümer darauf legen, dass ihr Zuhause die Bedürfnisse der Familie deckt. Weil der Erwerb der eigenen vier Wände für viele Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens ist, möchte kaum jemand dabei viele Kompromisse eingehen. Mit anderen Worten: Jüngere Wohneigentümer wollten anscheinend in den vergangenen Jahren größere Eigenheime und Wohnungen bauen oder kaufen als vorherige Eigentümergenerationen und sie haben es dank des gestiegenen Wohlstands und günstiger Finanzierungsbedingungen auch geschafft, diesen Wunsch in die Tat umzusetzen.

Wende in Sicht?

Aus Sicht von LBS Research dürfte sich das Blatt jedoch bald wenden: Zwar haben die niedrigen Zinsen den Anstieg der Immobilienpreise befeuert - zugleich aber auch eine ganze Weile kompensiert. Inzwischen verschlechtert sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum aber wieder. Deshalb - und weil es ihnen an Eigenkapital fehlt - werden Wohneigentümer in spe wohl zunehmend Abstriche an der Quadratmeterzahl ihres künftigen Heims und auch an dessen Grundstücksfläche machen müssen.