Akutplan 2025 für soziales und bezahlbares Wohnen: u.a. für 1.108 Euro/m² vom Büro zur Wohnung

(5.2.2021) Das soziale Gewissen des Staates versagt im Bereich Wohnen - das ist das plakative Fazit von zwei Woh­nungsbau-Studien, die das Pestel-Institut und das schleswig-holsteinische Bauforschungsinstitut ARGE für zeitgemäßes Bauen am Freitag (5. Februar) auf einer Pressekonferenz vorgestellt haben. Sie kommen dabei zu dem Ergebnis, dass ...

• Bund und Länder entscheidende Fehler in der Wohnungsbaupolitik gemacht hätten und dass
• die Corona-Pandemie durch die Umwandlung von Büro- in Wohnraum auch eine Chance biete. Hier sehen die Wissenschaftler bis 2025 ein Potential von 235.000 Ex-Büro-Wohnungen,

Für diese Ex-Büro-Wohnungen müsse es allerdings eine strikte Sozialquote geben, fordert das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“, das die Studien in Auftrag gegeben hatte: „Es kann nicht sein, dass Büros in attraktiven Innenstadtlagen durchweg zu Luxus-Citylofts umgebaut werden“, warnt das Bündnis, in dem sich neben dem Deutschen Mieterbund (DMB), der Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie (CBP) und der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) auch zwei Akteure der Bauwirtschaft zusammengeschlossen haben: die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) und der Deutsche Baustoff-Fachhandel (BDB). Gemeinsam legten sie jetzt - zum Start ins Superwahljahr 2021 - einen „Akutplan 2025 für soziales und bezahlbares Wohnen“ mit fünf zentralen Forderungen vor.

670.000 Wohnungen mit Niedrig-Mieten fehlen

„Bezahlbare Wohnungen und Sozialmietwohnungen sind seit Jahren Stiefkinder der Politik. Dadurch hat sich im unteren Preissegment ein gewaltiges Wohnungsdefizit aufgebaut: Es fehlen aktuell bundesweit 670.000 Wohneinheiten (Berlin: 74.000) - fast ausschließlich Wohnungen mit bezahlbarer Miete und Sozialwohnungen“, sagte der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. Steigende Mieten und Kaufpreise hätten zu einem Wohnungsmarkt geführt, von dem Haushalte mit unteren und auch mittleren Einkommen mehr und mehr abgehängt würden. Viele - darunter gerade auch ältere Menschen, Behinderte, Arbeitslose und Alleinerziehende – hätten längst kaum noch Chancen, auf dem Wohnungsmarkt Fuß zu fassen.

Wohnungsbau- versus Wohnungsgenehmigungszahlen

Vor allem die Bundesregierung wurde ein schlechtes Zeugnis für ihre Wohnungsbaupolitik ausgestellt - und das gut zwei Wochen bevor Bundesbauminister Seehofer im Beisein von Bundeskanzlerin Merkel seine „Bilanz der Wohnraumoffensive“ vorstellen will.
Im Fokus dabei: die Marke von 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis zum Herbst 2021. „Die Bundesregierung wird ihr selbst gestecktes Ziel um rund 300.000 Wohnungen verfehlen. Das ist mehr als die Bauleistung eines kompletten Jahres“, sagt Matthias Günther. Da helfe der Bundesregierung ihre bereits eingeschlagene Argumentationsstrategie, auch erteilte Baugenehmigungen mit in die Bilanz einzurechnen, wenig: „Versprochen ist ein Wohnungsbauziel und kein Wohnungsgenehmigungsziel. In genehmigte, aber nicht gebaute Wohnungen kann kein Mensch einziehen“, so Herr Günther - siehe auch Beitrag „Baufertigstellungen 2019: 2% mehr fertiggestellte Wohnungen und größter Bauüberhang seit 1998“ vom 4.6.2020. Außerdem sei das, was gebaut wurde, in Preissegmenten entstanden, die gerade in Großstädten und Metropolregionen für einen Großteil der Haushalte nicht mehr bezahlbar seien.

„Drama sozialer Wohnungsbau“

Das Bündnis „Soziales Wohnen“ spricht vom „Drama sozialer Wohnungsbau“. Zumal sich die Not der Menschen auf dem Wohnungsmarkt mit anhaltender Corona-Pandemie in den kommenden Monaten weiter verschärfen werden: Entlassungen, Kurzarbeit, die zum Jobverlust führt, befristete Jobs, die auslaufen - die schwierige Arbeitsmarktlage und eine hohe Verunsicherung vieler Menschen lasse den Ruf nach mehr Sozialwohnungen lauter werden. Die Corona-Krise führt zu einer neuen „Sozial-Wohnungsnot“, warnt das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“.

Für 1.108 Euro/m² vom Büro zur Wohnung

Dabei könne aber ausgerechnet die Corona-Pandemie auch eine neue Chance fürs Wohnen mit sich bringen: „Wenn sich das Homeoffice im Arbeitsalltag über die Pandemiephase hinweg etabliert, ist der nächste Schritt nur konsequent: die Umwandlung von Büro- in Wohnraum“, sagt Dietmar Walberg. Der ARGE-Chef liefert in seiner Studie dazu Zahlen, die deutlich machen, wie finanziell attraktiv die „Office-Offerte“ fürs Wohnen ist: Demnach kostet der Büroumbau zur Wohnung im Schnitt gerade einmal 1.108 Euro/m². Ein Grund dafür: Büro- und Verwaltungsgebäude bringen bereits das Tragwerk und teilweise auch hohe Standards mit - etwa beim Brandschutz und durch Fahrstuhlanlagen. Zum Vergleich: Bei der Vollmodernisierung eines Altbaus fallen durchschnittlich Kosten von 2.214 Euro/m² an. Und beim Neubau sind es sogar 2.978 Euro. „Damit kostet die Ex-Büro-Wohnung nur ein gutes Drittel von dem, was heute für eine Neubauwohnung bezahlt werden muss – und das oft noch in guter innenstädtischer Lage“, sagt Dietmar Walberg.

Und das Potential, das der Markt biete, sei enorm: In Deutschland gebe es mehr als 350 Mio. m² Bürofläche. „Jedes Prozent Bürofläche, das durch Dauer-Homeoffice zu Wohnungen umgenutzt werden kann, macht die Schaffung von rund 50.000 Wohnungen zu je 70 Quadratmetern möglich“, rechnet Herr Walberg vor.

„Wohnungsbaupolitische Milchmädchenrechnung“

„Wenn der Staat durch eine effektivere Wohnungsbaupolitik für mehr Neubau gesorgt hätte, dann würde es auch mehr preisgünstige Wohnungen auf dem Markt geben. Hierdurch hätte der Staat es schaffen können, die Mieten in ihrer Entwicklung den Verbraucherpreisen anzupassen. In diesem Fall würde er heute jeden Monat 164 Millionen Euro für die Kosten der Unterkunft weniger ausgeben. Aufs Jahr gerechnet sind das knapp 2 Milliarden Euro“, rechnet Matthias Günther vor.

„Akutplan 2025 für soziales und bezahlbares Wohnen“

Die verstärkte Förderung von bezahlbarem und sozialem Wohnungsbau kann sich also lohnen. (Zur Einordnung: Bund und Länder haben zusammen in den zurückliegenden Jahren den gesamten sozialen Wohnungsbau mit 2,2 Mrd. Euro pro Jahr gefördert.) Daraus leitet das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“ seine Forderungen ab und hat diese in einem „Akutplan 2025 für soziales und bezahlbares Wohnen“ zusammengefasst.

• So sollte es bis 2030 mindestens 2 Mio. Sozialmietwohnungen zusätzlich geben - zum einen durch den Neubau von 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr. Hierfür sollen Bund und Länder mindestens 4,8 Mrd. Euro an Fördermitteln bereitstellen.
• Zum anderen müssten für 1,5 Mrd. Euro noch weitere 75.000 Sozialwohnungen pro Jahr durch Förderung von Modernisierungsmaßnahmen und durch den Ankauf von Belegrechten geschaffen werden.
• Allein um den Neubau von 60.000 bezahlbaren Wohnungen in Ballungsräumen und Wachstumsregionen zu erreichen, sei ein Förderetat von mehr als 3 Mrd. Euro erforderlich.
• Ebenso sei es aus der Praxis heraus notwendig, die Abschreibung anzuheben und damit einen wirkungsvollen Steueranreiz zu setzen: Die lineare AfA müsse von derzeit 2 auf 3 Prozent steigen.
• Beides - den bezahlbaren und den sozialen Wohnungsbau - müssten Kommunen zudem offensiv mit der Bereitstellung von preisgünstigem Bauland unterstützen: 300 Euro/m² - das sei dabei „obere Kaufpreis-Schmerzgrenze“.

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Städte sollen „Wohn-Härtefallkommissionen“ schaffen

Ein weiteres Ziel sei es, jede zehnte Sozialwohnung künftig barrierefrei zu machen. Zudem soll sozialer und bezahlbarer Wohnraum gezielter als bisher Behinderten angeboten werden. Ebenso Menschen, die bislang schlechte Chancen haben, auf dem Wohnungsmarkt Fuß zu fassen.

Um dies zu garantieren, sollen Städte und Gemeinden „Wohn-Härtefallkommissionen“ einrichten. Diese, so fordert das Bündnis, müssten dann über ein 10-Prozent-Kon­tin­gent aller Sozialwohnungen frei verfügen können, die vor Ort zu vergeben sind.

Sanierungs-Jahrzehnt: 2 Mio. Senioren-Wohnungen zusätzlich bis 2030

Mit Blick auf barrierearme Wohnungen spricht das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“ von einem Dilemma: Lediglich rund eine Million Wohnungen seien bundesweit barrierearm. „Gleichzeitig leben in Deutschland aber acht Millionen Menschen mit Behinderungen, davon mehr als die Hälfte Senioren. Bis 2030 wird die Zahl der Senioren um mehr als 3,5 Millionen wachsen. Und auch ein Großteil dieser Senioren wird für ein selbstbestimmtes Wohnen auf eine barrierearme oder sogar barrierefreie Wohnung angewiesen sein. Ansonsten zwingen Rollator oder Rollstuhl sie am Ende dazu, ihre Wohnung kaum oder nicht mehr verlassen zu können“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut.