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Lokale Wohnungspolitik im Vergleich: Wie gehen Städte mit der Wohnungsnot um?

(20.7.2020) Fehlende und zu teure Wohnungen, Spekulationen mit Bauland, Mietpreisbremse - das Thema Wohnen in der Stadt erhitzt vielerorts die Gemüter. Stadtsoziologe Prof. Dieter Rink vom Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung (UFZ) und der Politikwissenschaftler Prof. Björn Egner von der TU Darmstadt haben vor diesem Hintergrund das Fachbuch „Lokale Wohnungspolitik. Beispiele aus deutschen Städten“ herausgegeben. Dabei zeigt sich: Eine einheitliche Lösung für die Probleme der Wohnungssituation gibt es wohl nicht, jede Stadt agiert anders.

Seit einigen Jahren hat die Wohnungsfrage - insbesondere in der Stadt - Hochkonjunktur. Die Rede ist gar von einer Renaissance der Stadt, denn die Metropolen, Großstädte und Universitätsstädte verzeichnen seit den 2010er Jahren zum Teil hohe Zuwachsraten. In die urbanen Räume zieht es vor allem junge Menschen. Zudem wurde Deutschland nach der Finanzkrise 2008 sowie der Zuwanderung durch Geflüchtete ab dem Jahr 2015 für viele zu einem begehrten Ziel. Die meisten Neuankömmlinge zog es in Ballungsräume und Städte.

Analyse zu 14 Städten

Welche Folgen diese Trends mit sich bringen, haben Prof. Rink und Prof. Egner in ihrem Buch anhand der Wohnungsmarktentwicklung und -politik von 14 Städten analysiert: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig, Hannover, Dresden, Dortmund, Kassel sowie die beiden Universitätsstädte Göttingen und Jena.

„Die Wohnungspolitik ist seit Jahren ein Topthema, sowohl auf Bundes- und Länderebene als auch in den Städten. Weil sich der Bund aus der Wohnungspolitik zurückgezogen hat, wurde die Förderung des sozialen Wohnungsbaus Ländersache, die Umsetzung obliegt den Kommunen“, sagt Prof. Rink. Doch der Run auf die Städte und der rasant steigende Bedarf an Wohnungen überfordere die Städte, Wohnungsknappheit sei meist die Folge. Gründe dafür schildern die Autoren in dem Buch zahlreiche:

Lange Zeit wurde der Wohnungsneubau vernachlässigt.
Sozialer Wohnungsbau fand kaum statt.
Kommunale Wohnungen sowie viele Flächen in Besitz des Bundes, der Kommunen oder bundeseigener Unternehmen wurden privatisiert.

„Das alles hat dafür gesorgt, dass die Lage auf den städtischen Wohnungsmärkten ab den 2010er Jahren immer angespannter wurde“, sagt der UFZ-Forscher.

Wie die 14 Städte mit den verschiedenen Herausforderungen umgehen, welche Strategien sie entwickeln, oder welche Instrumente der Wohnungspolitik sie einsetzen, beschreiben die Autoren in ihrem Buch. Wer meint, es gebe die Musterlösung lokaler Wohnungspolitik, mit der die Städte ihre Wohnungssorgen beheben können, wird enttäuscht. „Jede Stadt arbeitet mit einem Mix unterschiedlicher Instrumente wie beispielsweise städtebaulichen Verträgen, Milieuschutzsatzungen, Mietpreisbremse, sozialer Bodennutzung oder einem qualifizierten Mietpreisspiegel“, sagt Prof. Rink. So wird beispielsweise die Mietpreisbremse in nur sechs der zehn großen Städte eingesetzt, darunter etwa Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart oder Frankfurt. Andere Städte wie München, Hannover oder Dortmund verzichten dagegen darauf.

Beispiel Leipzig

Auch die Stadt Leipzig setzt die Mietpreisbremse nicht als wohnungspolitisches Instrument ein. Lange Zeit hatte die Messestadt aber auch kein Wohnungsproblem. „Leipzig hatte Anfang der 2000er Jahre mehr als 20 Prozent Leerstand, die Wohnungsfrage galt als gelöst“, sagt Dieter Rink. Noch im Jahr 2011 belief sich der Leerstand auf 12%, mittlerweile sind es weniger als 2% marktaktiver Leerstand. Der Leipzig-Boom, der in den 2010er Jahren einsetzte, offenbarte dann, dass vor allem preiswerte Wohnungen fehlen. Um den Wohnungsmarkt besser steuern zu können, beschloss der Stadtrat im Jahr 2015 ein wohnungspolitisches Konzept. Die finanziellen Handlungsmöglichkeiten sind jedoch beschränkt: Derzeit geben zwar die Stadt etwa 1 Mio. Euro und der Freistaat Sachsen rund 20 Mio. pro Jahr in den Wohnungsbau, doch damit können jährlich nur 300 bis 400 Wohnungen gefördert werden, notwendig wären aber 1.300 bis 1.400.

Beispiel München

Dass es aber auch mit einem deutlich höheren Finanzbudget schwer sein kann, der Wohnungsnot Herr zu werden, wird in dem Buch anhand des Beispiels München beschrieben. Die 1,5 Mio. Einwohner große Stadt verfügt über ein Budget von rund 220 Mio. Euro/Jahr aus eigenen Haushaltstöpfen sowie Bundes- und Landesmitteln und hat damit bundesweit das finanziell größte kommunale Wohnungsprogramm. Dennoch bleibt München Deutschlands teuerster Wohnungsmarkt. „Trotz der Bereitstellung erheblicher finanzieller Mittel gelingt es lediglich, die Symptome zu lindern, aber keine Trendwende in der Preisentwicklung herbeizuführen“, heißt es in dem Kapitel zu München. Was der Stadt vor allem fehle, sei kommunales Bauland. In München zu wohnen, wird damit für immer mehr soziale Gruppen unerschwinglich.

Beispiel Dresden

Beleuchtet wird in dem Buch auch die Wohnungspolitik Dresdens. Die sächsische Landeshauptstadt geriet 2006 in den öffentlichen Fokus, weil sie als einzige Großstadt in Deutschland ihren kompletten Bestand an rund 48.000 kommunalen Wohnungen für rund 1,7 Mrd. Euro an einen amerikanischen Investmentfonds veräußert hat. Durch den Verkauf wurde die Stadt auf einen Schlag schuldenfrei. Seit den 2010er Jahren haben steigende Mietpreise und der knappe preiswerte Wohnungsbestand aber zu einer Korrektur der Wohnungspolitik geführt. 2011 beschloss der Stadtrat, ein neues städtisches Wohnkonzept zu erarbeiten, das nach langen politischen Diskussionen 2019 verabschiedet wurde. Zudem wurde eine neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet, die bis zum Jahr 2022 einen Bestand von 800 Wohnungen aufbauen soll. Das Beispiel Dresden zeigt, wie lange es dauern kann, bis es einer Stadt gelingt, Wohnungspolitik neu zu justieren.

„Die Lösung der derzeitigen Wohnungsfrage in Deutschlands Städten gestaltet sich schwierig und kommt nur langsam voran. Lokale Wohnungspolitik wird deshalb weiter auf der Agenda bleiben, auch in Corona-Zeiten“, sagt Prof Rink.

Die bibliographischen Angaben zum Buch: