Wärmedämmung: Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

(22.8.2018) Führt ein Vermieter Modernisierungen am Mietobjekt durch, die zu Energieeinsparungen führen, kann er die Miete erhöhen. Allerdings muss er auch begründen können, inwiefern es durch die Änderungen zu einer Energieeinsparung kommt. Haben die Modernisierungen auch Nachteile für den Mieter, können diese den Vorteil der Energieeinsparung wieder aufheben und die Mieterhöhung unzulässig machen. Dies berichtet die D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH mit Hinweis auf ein Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom Januar 2018. (AG Charlottenburg, Az. 202 C 374/17)

Zur Erinnerung: Die Heizkosten machen inzwischen einen Großteil der Mietnebenkosten aus. Eine moderne Wärmedämmung sowie zeitgemäße Fenster können die Heizkosten markant senken. Führt der Vermieter Modernisierungsarbeiten durch, die eine Energieeinsparung zur Folge haben, kann er nach §559 BGB die Miete auf Dauer um 11% der für die Arbeiten an der Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Vermieter muss für eine solche Mieterhöhung dem Mieter genau erläutern, wie sich die Mieterhöhung im Einzelnen berechnet.

Der Fall: Die Vermieterin eines denkmalgeschützten Altbaus hatte die oberste Geschossdecke des Hauses zum Dachboden hin gedämmt. In der Wohnung einer Mieterin im dritten Stock hatte sie außerdem zwei alte, einfachverglaste Holzfenster gegen Holzfenster mit Wärmedämmglas austauschen lassen. Die Mieterin der Wohnung war davon wenig begeistert, denn ...

• ihr Badezimmerfenster ließ sich nunmehr nur noch bis zu 20 cm weit öffnen,
• die Handwerker versäumten es, die Ritzen zwischen den neuen Fenstern und der Außenwand abzudichten, und
• obendrein vertrat sie der Ansicht, dass die Dämmung des Dachbodenfußbodens wirkungslos sei, weil andere Änderungen an der Dachkonstruktion zu einem verstärkten Einströmen von Kaltluft führten.

Die Vermieterin erhöhte gleichwohl die Miete - was die Mieterin wiederum nicht akzeptierte, so dass man sich vor Gericht wiedersah.

Das Urteil: Das Amtsgericht Charlottenburg stellte sich auf die Seite der Mieterin. Die Vermieterin habe sich nicht dazu geäußert, wie die Dachkonstruktion insgesamt zu einer Energieeinsparung führen solle. Nur auf die Dämmung der obersten Geschossdecke hinzuweisen, reiche nicht aus, da die anderen Dacharbeiten ebenfalls Einfluss auf die Effektivität der Wärmedämmung haben könnten. Auch die neuen Fenster seien kein Grund für eine Mieterhöhung. Das nur spaltweit zu öffnende Fenster im Bad sei ein Nachteil, der eine Energieeinsparung durch das Isolierglas wieder aufhebe. Dass aus Denkmalschutzgründen keine andere Konstruktion möglich gewesen sei, zähle hier nicht. Zudem setze eine Mieterhöhung wegen Modernisierung voraus, dass die Arbeiten abgeschlossen seien. Das sei hier nicht der Fall, solange die Ritzen zwischen Fenstern und Wand noch nicht abgedichtet wären. Die Mieterin musste daher die erhöhte Miete nicht bezahlen.