Wohnungspreise steigen weiter - Stagnation vermutlich ab 3% Zinsen

(11.3.2018) Experten rechnen mit einer Erhöhung des Leitzinses Ende 2018 oder Anfang 2019. Auch wenn derzeit der Leitzins in der Eurozone noch auf einem historischen Tief liegt, so hat der Finanzmarkt bereits eine kleine Kehrtwende vollzogen - mit Folgen für Immobilienkäufer, Sparer und Anleger. Im Durchschnitt lag der effektive Zinssatz für Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren nach Angaben der Bundesbank im Januar „schon“ bei 1,88%. Dies bedeutet gegenüber Dezember 2017 eine Zunahme um 0,11 Prozentpunkte.

Eine Zinsanhebung der EZB hat in jedem Fall Einfluss auf den Immobiliensektor: Je weiter die Zinsen steigen, desto weniger Geld wird in den Kauf von Immobilien investiert und die Preissteigerungen verlangsamen sich. Höhere Zinszahlungen schmälern nämlich die Renditen von Immobilien-Anlegern.

Bis aber die Preise für Eigentumswohnungen nicht mehr steigen, müssten die marktüblichen Zinsen für Wohnbaukredite (10 Jahre Laufzeit) auf 3% klettern - zu diesem Ergebnis kommt die Immowelt-Kaufpreis-Prognose für die 14 größten deutschen Städte. Damit sich die Hypothekenzinsen derart erhöhen, muss aber vorerst die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins anheben. Für diesen Sprung wäre eine Erhöhung von aktuell 0 auf rund 2 Prozent notwendig, was allerdings innerhalb der nächsten 18 Monate eher unwahrscheinlich ist. In ihrer jüngsten Sitzung am 8. März hat die EZB beschlossen, ihre Anleihekäufe weiter beizubehalten und die Leitzinsen nicht zu erhöhen.

Wie sich die Kaufpreise in den Großstädten bis 2020 entwickeln, zeigt die Immowelt-Kaufpreis-Prognose. Dafür wurde die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen für verschiedene Zinssätze bis 2020 berechnet. Berücksichtigt wurde dabei die Entwicklung von Bevölkerung, Verbraucherpreisindex und Baupreisindex. Je nach Stadt variiert das Zinsniveau, das für eine Stagnation der Kaufpreise nötig wäre. Die Spanne liegt zwischen 2,92% in Leipzig und 3,15% in Bremen.

Zinserhöhung auf 2%: Preissteigerung verlangsamt sich

Ein realistisches Szenario wäre, dass die EZB den Leitzins in kleinen Schritten erhöht. Eine Anhebung auf 0,5% hätte zur Folge, dass Käufer einen Wohnbaukredit für 5 bis 10 Jahre zu einem Zinssatz von rund 2% finanzieren müssten. Das würde den Preisanstieg auf jeden Fall verlangsamen, aber bei weitem nicht stoppen - wie die Immowelt-Kauf­preis-Prognose der 14 größten deutschen Städte zeigt: In München würde das etwa dazu führen, dass Wohneigentum bis 2020 um 22% teurer wird statt um 28% bei gleichbleibenden Zinsen. Käufer müssten 2020 dadurch mit Kaufpreisen von 7.960 Euro/m² rechnen statt 8.390 Euro.

Eine ähnliche Entwicklung gibt es auch in allen anderen untersuchten Städten: In Berlin betrüge die Preissteigerung bei 2% Zinsen 18% statt 24% bei gleichbleibenden Zinsen. In Nürnberg läge sie bei 20 statt 26% und in Stuttgart bei 18 statt 24%. In Essen und Dortmund hätten höhere Zinsen hingegen nahezu keinen Einfluss auf die Preise.