Höhere Risiken für Wohnungsmarkt-Blasen

  

(26.2.2018) Derzeit gibt es keine Hinweise auf eine allgemeine(!) Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes. In den vergangenen zwei Jahren ist allerdings in einzelnen Regionen sehr wohl das Risiko für eine Blase am Geschosswohnungsmarkt gestiegen. Insbesondere in den Arbeitsmarktregionen Köln und Leipzig sowie in einigen Regionen Baden-Württembergs gibt es Hinweise auf übertriebene Preiserwartungen. Auf dem Häusermarkt hat sich hingegen die Lage etwas entspannt. Hier ist vor allem in den Regionen Hannover, Frankfurt und Köln eine Überhitzung wahrscheinlich. Zu diesen Ergebnissen kommt das vierte Immobilienpreis-Monitoring, welches das RWI - Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung auf Basis von Daten des Internet-Immobilienportals „ImmobilienScout24“ erstellt hat.

• Die erhöhten Risiken am Wohnungsmarkt lassen sich daran ablesen, dass sich seit dem vorhergehenden Immobilienpreis-Monitoring vom April 2016 in 39 der 141 Arbeitsmarktregionen die Anzeichen einer Überhitzung verstärkt haben. In lediglich neun Regionen haben sich die Hinweise abgeschwächt.
• Auf dem Häusermarkt haben die Anzeichen für überhöhte Immobilienpreise im gleichen Zeitraum in 24 Arbeitsmarktregionen zugenommen. In 32 Regionen sind die Hinweise auf eine Überhitzung schwächer geworden.

Deutlich steigende Immobilienpreise in ganz Deutschland

Insgesamt sind die Preise für Immobilien im vergangenen Jahr erneut deutlich gestiegen. Sie lagen im dritten Quartal 2017 nach Angaben des Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes um 3,6% über dem Vorjahreswert. Andere Indizes deuten sogar auf einen noch stärkeren Anstieg hin. Besonders davon betroffen sind Berlin und angrenzende Arbeitsmarktregionen sowie Teile Baden-Württembergs und Südbayerns. Bundesweit betrachtet stiegen die Preise vor allem in Großstädten überproportional.

Steigende Preise alleine sind jedoch noch kein hinreichender Hinweis darauf, dass eine Blase entsteht. Dazu müssen sie sich von fundamentalen Trends abkoppeln, wie sie sich beispielsweise aus steigenden Einkommen ergeben. Um dem Zusammenhang zwischen Einkommensperspektiven und Immobilienpreisen Rechnung zu tragen, wird in der RWI-Studie untersucht, ob es Anzeichen auf eine nicht nachhaltige Preisentwicklung in den einzelnen Arbeitsmarktregionen gibt. Hierzu wurde mittels eines statistischen Verfahrens getestet, ob ein Preisanstieg fundamental gerechtfertigt ist oder auf übersteigerten Erwartungen basiert, was als Hinweis auf eine Preisblase verstanden werden kann.

Grundlage der Studie ist ein Datensatz von „ImmobilienScout24“ für den Zeitraum Januar 2007 bis Oktober 2017. Neben den Informationen über den Angebotspreis enthält dieser auch Angaben zu preisbestimmenden Charakteristika von Wohnungen und Wohn­häusern wie Wohnfläche, Zimmeranzahl, Objektalter und das Vorhandensein von Keller, Garten oder Balkon. Dadurch ist es möglich, den Preisanstieg um Einflüsse einer sich ändernden Qualität der angebotenen Objekte zu bereinigen.