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Wie aussagekräftig ist die „Leerstandsquote“? UFZ-Wissenschaftler definieren 7 Klassen

(22.11.2015) Der Wohnungsleerstand rückt immer wieder in den Fokus wohnungspolitischer und städtebaulicher Debatten sowie Entscheidungen. Eine wesentliche Messgröße dafür ist die Leerstandsquote, die sowohl die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen als auch die Marktgängigkeit von Wohnungen abbilden soll. Bisher wurde diese Quote eher wachsweich definiert und je nach Perspektive bewertet. Wis­senschaftler des Helmholtz-Zentrums für Umweltforschung (UFZ) schlagen deshalb eine systematische Kategorisierung des Wohnungsleerstandes vor und plädieren angesichts seiner Schlüsselrolle in Wohnungspolitik und Städtebau dringend für dessen weitere Qualifizierung und Diskussion.

Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ)

Offiziell standen in Deutschland am 9. Mai 2011 insgesamt 1.720.083 Wohneinheiten leer - was damals einer Leerstandsquote von 4,4% entsprach. Das zeigen die Daten der bislang einzigen Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ), die in ganz Deutschland nach der Wiedervereinigung stattfand.

  • Doch was sagt diese Leerstandsquote aus?
  • Wie ist sie zu bewerten?

Leerstand - eine Frage der Perspektive

„Obwohl die Quote leerstehender Wohnungen für beide Seiten - angespannte und entspannte Wohnungsmärkte - ein höchst relevantes Thema ist, wird die ‚angemesse­ne‘ oder ‚normale‘ Leerstandsquote ganz unterschiedlich bemessen“, so Professor Die­ter Rink, Stadtsoziologe am Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung (UFZ) in Leipzig. Als Anzeiger für einen funktionierenden Wohnungsmarkt werde zwar häufig auf eine „normale“ Leerstandsquote verwiesen. In der Regel bleibe jedoch unklar, was das ist:

Ist etwa ein Leerstand von 6% als moderat, problematisch oder gar schon krisenhaft zu bewerten? „Das hängt von der Perspektive ab“, stellt Dieter Rink fest.

  • Für Wohnungssuchende sind 6% nicht problematisch - im Gegenteil, sie kön­nen sich über eine breite Auswahl und fallende Miet- und Hauspreise freuen.
  • Für Eigentümer bzw. Immobilien- und Wohnungsunternehmen sieht das ganz anders aus, denn sie haben Probleme bei der Vermarktung.

Auch die Definitionen und damit Bezugsgrößen von „Leerstand“ sind verschieden:

  • So betrachtet die Immobilienwirtschaft beispielsweise meist nur die soge­nannten „marktaktiven“ Leerstände - sprich: leere Wohnungen, die auch ver­mietet werden können. Daher kommt sie meist zu niedrigen Quoten.
  • Für die Stadtplanung ist dagegen die Gesamtheit der leerstehenden Wohnun­gen entscheidend, inklusive der nicht-marktaktiven Bestände, die saniert oder modernisiert werden müssen oder gar ruinös sind.

Ursache dieses unterschiedlichen Verständnisses und der unterschiedlichen Bewer­tung der Leerstandsquote ist, dass sie „trotz ihrer Bedeutung ein bislang nicht sys­tematisch untersuchter Indikator für die Stadtplanung ist“, so Rink.

Leerstand quantitativ und qualitativ bewerten

Professor Rink hat deshalb gemeinsam mit seinem Kollegen Manuel Wolff eine Syste­matik entwickelt, die Leerstand quantitativ und qualitativ bewertet – auch unter Be­rücksichtigung der verschiedenen Perspektiven. Sie schlagen eine Kategorisierung in sieben Klassen vor, in der die einzelnen Leerstandsquoten in ihren Konsequenzen für alle Interessenslagen genau beschrieben werden. Sie reichen von „sehr niedrig“ (unter 2 Prozent) bis „extrem“ (über 15 Prozent). Als „angemessen“ wird Leerstand in der Spanne von 3 bis 5 Prozent betrachtet.

Diese Leerstandsquoten müssen dann im konkreten Fall weiter spezifiziert werden - abhängig davon, ob ...

  • Mietwohnungs- oder Eigentumsmarkt,
  • ländlicher, (groß)städtischer bzw. metropolitaner Markt oder
  • schrumpfender oder wachsender Markt.

Außerdem legen die Wissenschaftler der Schematik eine umfassende Definition leerstehender Wohnungen zugrunde, die marktaktive und nicht-marktaktive Wohnungen einbezieht.

Angewendet haben die Wissenschaftler ihre Methode auf die Daten der bislang einzigen flächendeckenden Gebäude- und Wohnungszählung von 2011, deren Daten seit Sommer 2014 zugänglich sind und in dieser Studie nun erstmals hinsichtlich des Leerstands systematisch ausgewertet wurden.

Ihr Fazit: In etwa 35 Prozent der deutschen Kommunen steht mit 4,4% zwar eine „angemessene“ Zahl an Wohnungen leer, jedoch mit erheblichen regionalen Unterschieden. Erwartungsgemäß zeigt sich ein klarer Ost-West-Unterschied, allerdings mit Differenzierungen. So bewegt sich der westdeutsche Durchschnittswert mit 3,3 Prozent knapp über einer „niedrigen“ Leerstandsquote, der Durchschnitt für Ostdeutschland zeigt dagegen mit 7,6 Prozent eine „hohe“ Leerstandsquote an; knapp zwei Prozent Leerstand in Hamburg stehen mehr als 12 Prozent in Leipzig gegenüber. Die Leerstandsquoten in Sachsen und Sachsen-Anhalt sind eher ein städtisches Problem; in Thüringen und Brandenburg sind sie weniger flächendeckend und eher ländlich konnotiert. Ähnliches trifft für Hessen und Baden-Württemberg zu.

Die Varianz der kommunalen Leerstandsquoten, die die Studie offenbart, ist ein Beleg für die divergierende Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes: Leerstand und Knappheit existieren räumlich und zeitlich nebeneinander. Aus den jeweiligen Leerstandquoten können laut Aussage der Wissenschaftler insofern keine flächenhaften Generalisierungen beziehungsweise vereinfachenden Aussagen für die Wohnungs- und Stadterneuerungspolitik abgeleitet werden.

Angesichts der Schlüsselrolle, die der Leerstandsquote in der Praxis des Städtebaus und der Wohnungspolitik zukommt, plädieren die Wissenschaftler jedoch dringend für eine weitere Diskussion und Qualifizierung.

Publikation:

  • Wohnungsleerstand in Deutschland. Zur Konzeptualisierung der Leerstandsquote als Schlüsselindikator der Wohnungsmarktbeobachtung anhand der GWZ 2011.
  • von Dieter Rink, Manuel Wolff
  • RAUMFORSCHUNG, RAUMORDNUNG 73:311–325. DOI 10.1007/s13147-015-0361-8

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