Bundesgerichtshof begrenzt Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers

  

(6.4.2014) Stellt sich nach dem Kauf eines Grundstücks he­raus, dass dieses erhebliche Mängel aufweist, kann der Käu­fer vom Verkäufer Schadensersatz für die Beseitigung dieser Mängel fordern. Die Höhe des Schadensersatzes ist allerdings auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grund­stücks beschränkt - das hat der Bundesgerichtshof am 4.4. entschieden (BGH, Az. V ZR 275/12).

In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 Euro von den beiden Beklagten. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit ech­tem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Ur­teil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadens­ersatz in Höhe von 89.129,86 Euro sowie von 45.000 Euro als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen.

Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin nun den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 Euro sowie außer­gerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 Euro. Ihre Klage ist in den Vorin­stanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten un­verhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 Euro, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 Euro beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Ver­kehrswert lägen.

Bild aus dem Beitrag "Hausschwamm - eine unterschätzte Gefahr" vom 24.6.2008

Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bun­desgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts auf­gehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen:

• Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen.
• Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbe­dingten Minderwert der Kaufsache beschränkt.

Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erfor­derlichen Kosten setzt laut BGH eine umfassende Würdigung aller Umstände des Ein­zelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie ...

• entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand ...
• oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 Euro be­trägt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 Euro liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts seien allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Be­ginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nach­hinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Be­rücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuhe­ben und die Sache - auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten - zur erneuten Verhand­lung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.