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Mit Hausverkauf und Leibrente den Ruhestand absichern

(18.11.2013) Der Kauf von Immobilien ist in Deutschland eine beliebte Form der privaten Altersvorsorge. Läuft alles nach Plan, ist das Eigentum im Ruhestand schuldenfrei und trägt zur Entlastung des Haushaltsbudgets bei. Immobilien können aber auch altersbedingt oder aus finanziellen Gründen für Rentner zur Last werden. Es ist jedoch möglich, aus dem Eigenheim bis zum Lebensende ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen, ohne es weiter besitzen und unterhalten zu müssen. Dies zeigt die Wüstenrot Immobilien GmbH am Beispiel der Leibrente auf.

Der Begriff „Leibrente“ umschreibt den Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis. Dabei verpflichtet sich der Käufer, dem Ver­käufer eine fest vereinbarte Rente zu zahlen. Die Laufzeit ist variabel gestaltbar, da hierfür keine Vorschriften existieren. In der Praxis hat sich die Zahlung einer Leibrente bis zum Lebens­ende durchgesetzt.

„Die demografische Entwicklung, die Singularisierung der Bevölkerung sowie ein Mo­dernisierungsstau bei älteren Immobilien und das sinkende Rentenniveau führen dazu, dass es den Menschen immer schwerer fällt, ihre Immobilie zu bewirtschaften und in sie zu investieren“, gibt Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH zu bedenken. Der Hausverkauf auf Leibrentenbasis ist in solchen Fällen beson­ders lohnend, da durch die laufenden monatlichen Einnahmen der Ruhestand zusätzlich abgesichert werden kann.

Die Höhe der Leibrente wird durch den Immobilienwert, die Laufzeit und einen Zins be­stimmt. Diese Bewertung des Eigentums kann beispielsweise durch Immobilienmakler­gesellschaften und Gutachter erfolgen. Auch das Alter und das Geschlecht des Ren­tenberechtigten spielen bei der Berechnung eine Rolle. Hierbei wird der statistische Mittelwert zugrunde gelegt, der auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes basiert. Verschiedene Leibrenten-Rechner im Internet vermitteln einen ersten Ein­druck, mit welchen Rentensummen gerechnet werden kann. Spezielle Vereinbarungen können sich jedoch auf die tatsächliche Rentensumme auswirken.

„Einfluss auf die Rentenhöhe haben zum Beispiel einmalige Abschlagszahlungen seitens des Käufers oder die Einigung auf eine Rentengarantiezeit. Auch die Einräumung eines lebenslangen oder zeitlich begrenzten Wohnrechts für den Verkäufer mindert die Leib­rente, da der Eigentumswert entsprechend sinkt“, erklärt Schönfeld.

Vor- und Nachteile eines Verkaufs auf Leibrentenbasis

Wenn das Eigenheim zur Last wird, denken viele Immobilienbesitzer zuerst an den klassischen Verkauf der Immobilie, um die Kaufsumme gewinnbringend anlegen zu kön­nen und damit ihre Rente aufzustocken. Zusätzlich sichern sie sich durch die Eintra­gung eines lebenslangen Wohnrechts im Grundbuch die Möglichkeit, bis zum Lebense­nde als Mieter in der Immobilie bleiben zu können. Doch dieses Geschäft ist nur auf den ersten Blick vielversprechend: Durch die aktuell niedrigen Zinsen kann die Miete nicht durch den Zinsertrag der angelegten Verkaufssumme gedeckt werden und die Menschen müssen ihre Rente oder ihre Ersparnisse anzapfen, um die Kosten zu de­cken. Durch die Inflation wird der Wert der angelegten Kaufsumme noch zusätzlich geschmälert. Somit hat dieses Geschäft durch die niedrigen Hypothekenzinsen und den Mietertrag meist nur für den Käufer Vorteile, der mit der Miete sogar einen Teil der Tilgung leisten kann. Aus diesem Grund ist diese Art der Immobilienveräußerung zur Absicherung im Alter im Einzelfall genau zu prüfen.

Bei einem Hausverkauf gegen eine Leibrente im Alter erhält der Verkäufer hingegen re­gelmäßige Einnahmen. Für ihn rechnet sich dieses Rentenmodell vor allem in der lang anhaltenden Niedrigzinsphase, da der Ertrag aus der Leibrente höher ausfällt als die Anlage des Erlöses aus dem Hausverkauf. Zudem wird der Ertragsanteil bei Leibrenten niedriger besteuert als bei Geldanlagen, wodurch sich eine Steuerersparnis ergibt. Eine Wertsicherungsklausel im Vertrag sorgt zudem dafür, dass die Leibrente entsprechend der Geldentwertung jährlich aufgestockt wird.

Für Käufer ist diese Form der Immobilienfinanzierung interessant, da sie keinen Bank­kredit aufnehmen müssen und den Kaufpreis mit monatlichen Rentenzahlungen abstot­tern können. Wird der Verkäufer jedoch älter als angenommen, so entsteht für den Käufer ein Nachteil. In diesem Fall zahlt er mehr für eine Immobilie, als wenn er den Kaufpreis auf einmal entrichtet hätte. Umgekehrt kann er finanziell davon profitieren, wenn der Verkäufer früher als angenommen verstirbt.

Vereinbarungen schriftlich festhalten

Die Leibrente wird in einem notariell beglaubigten Vertrag vereinbart, der alle Rechten und Pflichten der Vertragspartner enthält. Zudem sollte sie im Grundbuch in Form einer Reallast zugunsten des Verkäufers an erster Stelle abgesichert werden. Vor einem Ge­schäft auf Leibrentenbasis ist zu empfehlen, einen Notar und Steuerberater zu Rate zu ziehen, die individuell auf Rechts- und Steuerfragen eingehen können.

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