Widerruf der Baugenehmigung kann teure Falle für den Bauherrn werden

(30.5.2012) Die Baustelle wird stillgelegt und die Abrissverfügung droht trotz erteilter Baugenehmigung. Dieser Alb­traum eines Häuslebauers kann wahr werden, wenn sich der Nachbar innerhalb der zulässigen Ein-Jahres-Frist nach Baubeginn gegen eine erteilte Baugenehmigung wendet.

Dabei ist für den Bauherrn entscheidend, wer nach einem nachbarlichen Erfolg gegen die bestehende Baugenehmigung die Kosten tragen muss. „Schadensersatz­ansprüche gegen die Behörde kommen zwar in Betracht, sind in der Regel aber schwer und oft auch nur teilweise durchzusetzen“, erklärt Christian Huhn, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Anwaltssozietät Eimer Heuschmid Mehle in Bonn - und ver­weist auf die grundsätzliche Pflicht des Architekten, der seinem Auftraggeber eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schulde.

Dass der Bauherr selbst Haftungsrisiken ausgesetzt bleibt, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Im Ausgangsfall holte der Bauherr von seinem Nach­barn die Zustimmung für einen eingeschossigen Anbau mit Dachterrasse ein, der näher als die bauordnungsrechtlich zulässigen drei Meter an die Grundstücksgrenze heran­rücken sollte. Er nahm das Projekt aber erst sieben Jahre später wieder auf, nun aller­dings in zweigeschossiger Version - und der Nachbar war inzwischen der Erbe der Vorbesitzer.

Die Bauaufsicht erteilte die Genehmigung für den Anbau, obwohl eine neue Nachbarzu­stimmung aufgrund der Planänderung ausstand. Statt zuzustimmen, erhob der Nach­bar Widerspruch gegen das geänderte Bauprojekt. Das führte zunächst zum Widerruf der Baugenehmigung und letztlich zur Abrissverfügung. Der Bauherr verlangte darauf­hin vom beauftragten Architekten Schadensersatz.

„Grundsätzlich kann in jeder Bauphase zwischen dem Auftraggeber und dem Architek­ten wirksam vereinbart werden, dass das Genehmigungsrisiko auf den Bauherrn über­geht“, berichtet Huhn. Das war zwar im vorliegenden Streifall nicht gegeben, aber das Gericht habe die Frage beantwortet, wann der Bauherr auch ohne Vereinbarung und trotz der werkvertraglichen Architektenpflichten mithaften muss.

Danach übernehme der Bauwillige das Risiko einer fehlerhaften Planung nicht schon dadurch, dass er einen Planungsauftrag erteile, obwohl er wisse, dass der Nachbar zustimmen muss“, stellt der Baurechtler klar. Denn der Architekt sei verpflichtet, mög­liche Widerspruchsrechte prüfen und den Auftraggeber sogar auffordern, fehlende Zustimmungen einzuholen. Doch er müsse sich nicht selbst mit den Nachbarn einigen.

Im Ausgangsfall war dem Bauherrn dagegen nicht nur bewusst, dass die Zustimmung des Nachbarn für die Änderung ausstand, sondern er hatte auch ohne Rücksicht auf die möglichen Konsequenzen mit dem Bau begonnen. „Für diesen Sorgfaltsverstoß in eigenen Obliegenheiten trifft den Auftraggeber ein Mitverschulden, was die Haftung des Archi­tekten beim Schadensersatz begrenzt“, fasst Huhn zusammen (BGH-Urteil vom 10.2.2011, Az.: VII ZR 8/10).