Was sich 2008 für Immobilieneigentümer ändert

(6.1.2008) Das neue Jahr steht ganz im Zeichen der Reformen. Wichtige Änderungen sind durch die Erbschaftsteuerreform zu erwarten, die die Erhöhung der Freibeträge vorsieht, insgesamt jedoch für die meisten Immobilienerben mehr Nachteile als Vorteile hat. Erfreulich für Häuslebauer ist der für 2008 geplante Einbezug von Wohnimmobilien in die Riester-Förderung. Bis zu 75 Prozent des Gesparten können dann für den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Steigende Kosten für die meisten Immobilieneigentümer bringt die neue Energieausweispflicht mit sich.

"Es ist zu begrüßen, dass sich die Politik längst überfälliger Reformen annimmt. Allerdings ist gut gemeint nicht immer gleichbedeutend mit gut gemacht", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, dem mit 6.000 Mitgliedern stärksten Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft, unter dessen Dach auch zahlreiche Vermieter und Wohneigentumsverwalter organisiert sind. "Beispielsweise ist die Erbschaftsteuerreform stark nachbesserungsbedürftig. Und die Erweiterung der Riester-Förderung auf Wohneigentum ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, greift aber zu kurz."

Erbschaftsteuer: Immobilien auf der Verliererseite

Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 31. Januar 2007 wurde das bislang gültige Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht für nicht verfassungskonform erklärt. Bis zur Neuregelung bleiben die alten Vorschriften jedoch in Kraft. Die Reform sieht eine zum Teil deutliche Erhöhung der Freibeträge vor. So steigen diese für Ehepartner von 307.000 auf 500.000 Euro und für Kinder von 205.000 auf 400.000 Euro an.

Insgesamt lassen die Neuerungen für Immobilienerben aber Nachteile erwarten. So wurden Immobilien bislang bei einer Erbschaft steuerlich stark begünstigt: Sie flossen nur mit einem Teil ihres Werts in die Steuerrechnung ein, im Durchschnitt zu 60 Prozent. Doch das verstößt laut Bundesverfassungsgericht gegen das Gleichbehandlungsgebot, da andere Vermögen wie Spargeld oder Aktien zum vollen Wert besteuert werden. "In vielen Fällen wird das zur Folge haben, dass ein Immobilienerbe trotz Erhöhung seines persönlichen Freibetrages künftig mehr Erbschaftsteuer zahlen muss als nach dem aktuellen Recht", erläutert Schick. "So erhöht sich zwar der Freibetrag eines der Steuerklasse III unterliegenden Erben, etwa der uneheliche Lebenspartner, von 5.200 auf 20.000 Euro. Gleichzeitig aber steigt der Erbschaftsteuersatz für diese Personengruppe auf 30 bzw. 50 Prozent an. Unter dem Strich macht das eine massive Mehrbelastung."

Auch Immobilienunternehmen gehören zu den Verlierern der Erbschaftsteuerreform. Die im Gesetzentwurf vorgesehene Verschonung von 85 Prozent des Betriebsvermögens im Erbfall gilt nur, wenn der Anteil des Verwaltungsvermögens die Grenze von 50 Prozent nicht übersteigt. Da vermietete Immobilien dem Verwaltungsvermögen zugerechnet werden, erhalten die meisten Immobilienunternehmen nur eine Verschonung in Höhe von 10 Prozent. "Die Umsetzung dieses Gesetzentwurfes bedeutet für den Großteil der Immobilienunternehmen nichts anderes als den finanziellen Ruin beim Generationenwechsel", mahnt Schick an. "Der IVD fordert daher bei den Verschonungsregelungen die Gleichstellung der Immobilienwirtschaft mit den anderen Branchen. Auch hält der IVD an seiner Forderung der zehnjährigen zinslosen Stundung der Erbschaftsteuer für vermietete Immobilien des Privatvermögens fest, um Zwangsverkäufe infolge von Liquiditätsengpässen zu verhindern."

Wohn-Riester: Nur für selbst genutzte Wohnimmobilien

Mehr Anerkennung als Altersvorsorgeprodukt erfährt die selbst genutzte Immobilie durch die Einbeziehung in die Riester-Förderung. Künftig sollen bis zu 75 Prozent der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge für den Kauf oder Bau von selbst genutzten Wohnimmobilien verwendet werden können, ohne dass eine spätere Rückzahlung in den Riester-Vertrag notwendig ist. "Unverständlich ist allerdings, warum nur selbst genutzte und nicht auch vermietete Immobilien gefördert werden sollen", sagt Schick. Zudem muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung mindestens 20 Jahre gehalten werden, um die Förderung zu bekommen.

Wie bei Riester-Produkten üblich, gilt auch für Immobilien die so genannte nachgelagerte Besteuerung. Riester-Immobilien unterliegen damit in der Rentenphase der Steuerpflicht. Das Gesetz zum Wohn-Riester soll in der ersten Hälfte des Jahres 2008 beschlossen werden und zum Januar rückwirkend in Kraft treten. Viele Details zur praktischen Umsetzung sind jedoch noch offen - siehe auch Beitrag "'Wohn-Riester' ab 1.1.2008" vom 18.11.2007.

Energieausweispflicht: Höhere Kosten

Hausbesitzer müssen neuen Mietern und Eigentümern ab dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis für ihr Gebäude vorlegen. Auch wer lediglich Interesse an einem Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag hat, kann die Vorlage des Energieausweises verlangen. Der Energieausweis liefert wichtige Informationen über den energetischen Zustand eines Gebäudes und hilft dabei, die künftig anfallenden Energiekosten besser abzuschätzen.

Für Immobilieneigentümer besteht nur noch bis zum 1. Oktober 2008 die uneingeschränkte Wahlfreiheit zwischen dem teuren Bedarfs- und dem preiswerteren Verbrauchsausweis. Danach sind für den Großteil aller Wohngebäude die Bedarfsausweise verpflichtend. Der Energieausweis gilt zehn Jahre. Werden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, die Auswirkungen auf die Energieeffizienz des Gebäudes haben, muss der Energieausweis nach der Sanierung neu ausgestellt werden. Für Nichtwohngebäude wie etwa Bürogebäude und Geschäftshäuser können auch nach der Übergangszeit wahlweise bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden. Dagegen werden Denkmalimmobilien von der Energieausweispflicht komplett freigestellt - siehe Energieausweis aktuell.

Unternehmensteuerreform: Immobilienbranche benachteiligt

Für weit reichende Änderungen wird auch die Unternehmensteuerreform ab dem 1. Januar 2008 sorgen. Wesentlicher Inhalt der Reform ist die Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 25 auf 15 Prozent. Zum Ausgleich der Einnahmeausfälle wird die degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, z.B. Maschinen und Fahrzeuge, abgeschafft und die so genannte Zinsschranke eingeführt. Die Zinsschranke bewirkt, dass der über die Zinserträge hinausgehende Zinsaufwand nur bis zur Höhe von 30 Prozent des EBITA abgezogen werden darf. Beim EBITA handelt es sich um den Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen. "Die Immobilienbranche wird von der Unternehmensteuerreform deutlich stärker getroffen als die meisten anderen Branchen", so Schick. "Der Grund dafür ist, dass Immobilienunternehmen vergleichsweise höhere Fremdkapitalquoten aufweisen, womit die steuerlichen Auswirkungen der Zinsschranke verheerend sind. Hier sind Nachbesserungen dringend erforderlich."

Ab dem 1. Januar 2009 werden Kapitaleinkünfte und private Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent belegt. Körperschaften und gewerbliche Unternehmen werden nicht in die Abgeltungsteuer einbezogen. Bei betrieblichen Einkünften von natürlichen Personen findet die Besteuerung nach dem persönlichen Einkommensteuertarif mit Anrechnung der einbehaltenen Abgeltungsteuer statt. Immobilien werden von der Abgeltungsteuer nicht erfasst. Vermietungseinkünfte und Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden wie bisher besteuert.