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Schönheitsreparaturen: Vorsicht für Vermieter, die zuviel verlangen

(14.5.2005) Vermieter sollten darauf achten, den Mieter im Vertrag zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. "Automatisch muss nämlich kein Mieter bei Auszug renovieren: Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Dieser kann sie aber mit Hilfe einer Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).

Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete oder etwas Gips erneuert werden kann. "Dazu gehören zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper und der Türen innerhalb der Wohnung", erklärt Schick.

Vermieter können den Mieter entweder dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. "Üblich und sinnvoller ist allerdings eine Renovierung im Laufe der Mietzeit", sagt Schick. Dabei gelten nach der laufenden Rechtsprechung folgende Fristen als angemessen:

  • Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre
  • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
  • Nebenräume alle sieben Jahre.

Zu beachten ist die genaue Formulierung der Klausel. Enthält diese sog. "starre Fristen", die unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten sollen, ist sie insgesamt unwirksam. In der Vereinbarung muss klar gestellt werden, dass die Renovierungspflicht grundsätzlich von dem Grad der Abnutzung abhängt. Die Fristen gelten lediglich "im Allgemeinen" oder "in der Regel". Der Mieter kann die Schönheitsreparatur trotz Fristablauf verweigern, wenn er nachweist, dass diese nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Räume gar nicht erforderlich sind.

"Vermieter sollten keinesfalls übereifrig sein und den Mieter sowohl zur End- als auch zu Zwischenrenovierungen zu verpflichten", warnt Schick. Denn dann ist der Vertrag in diesem Punkt unwirksam und der Mieter braucht gar nicht zu renovieren (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 308/02). Gleiches gilt, wenn der Vermieter viel kürzere Fristen als üblich setzt.

Hat der Vermieter allerdings die regelmäßigen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß vereinbart, kann er laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes auch während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter verlangen, dass dieser die Schönheitsreparaturen durchführt beziehungsweise sich an den Kosten für diese beteiligt (Az. VIII ZR 192/04). "Diese Forderung kann der Vermieter schon durchsetzen, wenn die Wohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Es ist nicht notwendig, dass bereits die Bausubstanz gefährdet ist", sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover.

"Weiterhin sinnvoll ist es für Vermieter, eine so genannte Quotenklausel in den Vertrag aufzunehmen: Dann muss der Mieter bei seinem Auszug anteilig für Schönheitsreparaturen bezahlen, die der Vermieter nach seinem Auszug an der Wohnung vornehmen lässt - und zwar auch dann, wenn die letzten Schönheitsreparaturen noch nicht die in der Fristenregelung festgelegten drei oder fünf Jahre her sind", rät Baumgarten. Der Vermieter darf bei einer solchen Quotenklausel einen Teil der Renovierungskosten entsprechend einem zuvor eingeholten Kostenvoranschlag vom Mieter fordern. Die Prozentsätze sind im Verhältnis zu den üblichen Renovierungspflichten auszurichten (Az. VIIII ZR 317/97). Folgende Verteilung gilt als angemessen:

Schönheitsreparaturen fanden statt Mieter übernimmt von den Kosten
vor > 1 Jahr 20 Prozent
vor > 2 Jahr 40 Prozent
vor > 3 Jahr 60 Prozent
vor > 4 Jahr 80 Prozent

Zu beachten ist allerdings auch hier wieder die genaue Formulierung der Klausel. Sie wird nur wirksam, wenn in ihr klar zum Ausdruck kommt, dass die Regelung nur dann eingreift, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Deutlich gemacht werden muss auch, dass der Kostenvoranschlag nicht verbindlich ist, sondern dass der Mieter auch selbst einen Kostenvoranschlag vorlegen kann beziehungsweise seiner Kostentragungspflicht entgehen kann, indem er die Wohnung selbst renoviert.

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