Experten befürchten Wohnungsknappheit

• Wohneigentum hat Schlüsselfunktion für Wohnungsmärkte

(21.3.2005) Der Wohnungsbau in Deutschland hat weitere schwierige Jahre vor sich: wenn die steuerlichen Rahmenbedingungen tatsächlich weiter verschlechtert werden, hat dies zwangsläufig zur Folge, dass der Neubau vorübergehend deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die Expertenmehrheit prognostiziert daher für 2010 in deutlich mehr Regionen als heute zunehmende Engpässe im Wohnungsangebot. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage der Landesbausparkassen (LBS), an der sich mehr als zehn unabhängige Institute aus Wissenschaft und Beratungspraxis - darunter GEWOS, empirica, InWIS, Pestel und Prognos - beteiligt haben.

Die Diskussion um den so genannten Subventionsabbau bei der Eigenheimzulage, aber auch bei der degressiven AfA im Mietwohnungsbau verunsichert nicht nur Anbieter und Nachfrager auf den Wohnungsmärkten. Sie macht auch die Experten in ihren Wohnungsbaueinschätzungen für die Zukunft unsicher. Dabei geht es vor allem um die Frage, ob und wann die Bautätigkeit sich noch vor 2010 von ihrem gegenwärtigen Abwärtstrend erholen und wieder auf einen bedarfsgerechten Wachstumspfad einschwenken kann.

Wie LBS Research zu den Umfrageergebnissen mitteilt, gehen die befragten Institute nahezu einhellig von einem Wirtschaftswachstum in der Größenordnung von real 1 bis 2 Prozent aus. Auch in ihrer pessimistischen Einschätzung der Zukunft der Förderbedingungen sind sich die unabhängigen Experten einig. An eine völlige Abschaffung glauben sie auch bis 2010 nicht, wohl aber rechnen sie mit deutlichen Verschlechterungen. Einige befürchten deshalb auch mittelfristig ein Neubauniveau in Deutschland von unter 250.000 Wohneinheiten im Jahr, einzelne sogar von unter 200.000 Einheiten. Überwiegend erwarten die Institute einen Durchschnitt von 270.000 bis 300.000 Wohnungen, der aber kurzfristig nicht erreichbar ist.

Die aktuelle Neubautätigkeit, die im nächsten Jahr nach Einschätzung von LBS Research auf einen Wert von unter 250.000 Wohneinheiten zusteuert, bleibt deutlich hinter dem vorhandenen mittelfristigen Wohnungsbedarf zurück. Diesen sieht das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), eine nachgeordnete Behörde des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, für den Zeitraum bis 2010 im Bau von über 350.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr in ganz Deutschland. Das Forschungsinstitut empirica beziffert den durchschnittlichen jährlichen Zusatzbedarf sogar in der Größenordnung von 385.000 Einheiten. Beide gehen von einem - wenn auch bescheidenen - realen Anstieg der verfügbaren Einkommen und vor allem von einer deutlichen Zunahme der Zahl der Haushalte aus. Diese Faktoren treiben die Wohnungsnachfrage auf absehbare Zeit in die Höhe.

Überwiegend skeptisch sind die Experten laut Umfrage inwieweit der Markt tatsächlich auch mit einer entsprechenden Angebotsausweitung reagiert. Nahezu zwangsläufige Konsequenz ist daher die Einschätzung der Expertenmehrheit, dass der Wohnungsmarkt im Jahre 2010 mangels ausreichender Neubautätigkeit in deutlich mehr Regionen als heute Zeichen von Wohnungsknappheiten oder gar Engpässen ausweist.

In einem Punkt sind sich alle befragten Institute einig: Niemand sieht künftig im Mietwohnungsbau noch einen wesentlichen Eckpfeiler der Wohnungsbautätigkeit. Alle rechnen vielmehr damit, dass der Neubau im wesentlichen von selbstnutzenden Wohneigentümern getragen wird. Auf sie entfallen bereits heute rund 70 Prozent des Neubaus, und ihr Anteil wird nach Einschätzung der Experten in den nächsten Jahren sogar noch weiter steigen.