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RDM zum aktuellen Immobilienmarkt: Aufschwung frühestens im kommenden Jahr

(11.7.2002) Die seit zwei Jahren erwartete Belebung des Immobilienmarktes lässt weiterhin auf sich warten. Dies ergibt sich aus einer aktuellen Marktuntersuchung des Ring Deutscher Makler in über 250 Städten und Gemeinden. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind danach ebenso wie die Preise für Eigentumswohnungen gesunken. Hauptursache für die bislang ausgebliebene Trendwende am Immobilienmarkt sind die anhaltende Konjunkturschwäche und die verbreitete Unsicherheit um den eigenen Arbeitsplatz.

Trotz der beobachteten leichten Preisrückgänge muss der Markt für Einfamilienheime insgesamt als nahezu ausgeglichen bezeichnet werden. Auf der Nachfrageseite macht sich allerdings eine leichte Tendenz zur Schwäche bemerkbar. Vorhandenes Interesse wird nach Maklerbeobachtungen zurzeit häufig nicht in Kaufentscheidungen umgesetzt. Dies lässt sich an einem allgemein ansteigenden Vermarktungszeitraum festmachen, der bei den Eigenheimen im Schnitt die Drei-Monats-Grenze überschreitet. Zudem ist die Zurückhaltung der Verbraucher nach der Euroumstellung auch auf den Immobilienmarkt durchgeschlagen. Auf der Angebotsseite wird, nicht zuletzt in Folge von Erbschaften und Vermögensübertragungen, gleichzeitig ein breit gefächertes Spektrum von zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien beobachtet.

Aktuelle Marktsituation im Überblick

Der Preis für ein Einfamilienhaus liegt zurzeit um 0,7 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die noch zur Jahreswende beobachtete Marktstabilisierung in den Großstädten mit leicht anziehenden Verkaufspreisen konnte sich bundesweit nicht durchsetzen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert (Verkauf aus dem Bestand, inkl. ortsüblichem Grundstück und Garage, ca. 125 Quadratmeter) kostet in den alten Bundesländern derzeit rund 237.500 Euro.
Die regionalen Unterschiede sind weiterhin beträchtlich. Im Norden der Bundesrepublik wird mit einem Minus in Höhe von 1,8 Prozent auf 182.000 Euro ein überdurchschnittlicher Preisrückgang beobachtet. In Süddeutschland gaben die Preise um knapp ein Prozent auf 301.500 Euro nach. Im westdeutschen Bereich konnte ein leichtes Plus von 0,4 Prozent auf 228.000 Euro verzeichnet werden. Die neuen Bundesländer weisen mit einem Minus von 5,6 Prozent auf 131.000 Euro den stärksten Rückgang auf.
Das zurzeit höchste Preisniveau am Einfamilienhausmarkt gibt es in den Großräumen München und Frankfurt. So hat sich die bayerische Landeshauptstadt mit Preisen von rund 500.000 Euro und einem Plus von 5,7 Prozent ganz erheblich von den übrigen Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohnern abgesetzt. Deren Durchschnittspreis liegt zurzeit bei 307.000 Euro mit einem Preiszuwachs von knapp einem Prozent. Ebenfalls überdurchschnittlich präsentiert sich Frankfurt mit 410.000 Euro bei einem Plus von 4,1 Prozent. In den Nachbargemeinden Bad Homburg und Wiesbaden liegen die Preise mit 475.000 und 460.000 Euro noch höher als in der Kernstadt Frankfurt. Am anderen Ende der Skala stehen die beiden norddeutschen Großstädte Bremen mit einem Durchschnittspreis von 185.000 Euro und Hannover mit 199.000 Euro.

Der Markt für Reihenhäuser verzeichnet etwas stärkere Preisrückgänge als der Markt für freistehende Einfamilienhäuser. Der Preis für ein Reihenhaus in den alten Bundesländern ist in den vergangenen zwölf Monaten um 1,0 Prozent (Vorjahr: plus/minus null Prozent) auf durchschnittlich 184.000 gefallen. In den neuen Bundesländern beträgt der Rückgang 3,0 Prozent auf 113.500 Euro.
Nur in den Ballungsgebieten gibt es zurzeit stabile Preise mit einer leicht positiven Tendenz von plus 0,1 Prozent. Hier liegen die Kaufpreise derzeit bei knapp 227.000 Euro. Die teuersten Reihenhäuser stehen in München mit 370.000 Euro und in Frankfurt mit 305.000 Euro. Am günstigsten sind Reihenhäuser in Bremen mit 140.000 Euro.
In der Fläche sind die Preise für Reihenhäuser durchgehend rückläufig. So wird im Norden ein Rückgang um 2,9 Prozent auf rund 136.000 Euro beobachtet. Im Süden haben die Preise um 0,5 Prozent auf rund 230.000 Euro nachgegeben, im Westen ebenfalls um 0,5 Prozent auf 177.500 Euro.

Eigentumswohnungen verlieren gegenüber dem Eigenheim weiter an Attraktivität. Dies drückt sich erneut in einem vergleichsweise stärkeren Preisrückgang in Höhe von 1,9 Prozent (Vorjahr: minus 2,2 Prozent) aus. Eine durchschnittliche, aus dem Bestand verkaufte Eigentumswohnung kostet in den alten Bundesländern gegenwärtig rund 1.170 Euro pro Quadratmeter (Preisangabe je Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Wohnwert, drei Zimmer, ca. 70 Quadratmeter), in den neuen Bundesländern 965 Euro (minus 4,5 Prozent).
Die regionalen Preise liegen bei 1.070 Euro in Norddeutschland (minus 3,1 Prozent), 1.325 Euro in Süddeutschland (minus 1,7 Prozent) und 1.150 Euro in Westdeutschland (minus 1,3 Prozent). Etwas geringer fällt der Preisrückgang in den Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohnern aus. Hier beträgt der Preis nach einem Minus von 1,0 Prozent (Vorjahr: minus 1,7 Prozent) derzeit 1.440 Euro. Die Preisspanne in den Großstädten reicht von 900 Euro in Bremen und 1.050 Euro in Hannover bis zu 2.000 Euro in Düsseldorf und 2.150 Euro in München.

Höherer Preisrückgang in den neuen Bundesländern

Durch den überdurchschnittlichen Rückgang in den neuen Bundesländern hat sich der Abstand im Preisniveau für Wohnimmobilien zwischen dem alten und neuen Bundesgebiet wieder vergrößert. So erreichen die Durchschnittswerte für Einfamilienhäuser mittleren Wohnwerts mit knapp 131.000 Euro eine Größenordnung von rund 55 Prozent des im alten Bundesgebiet gängigen Preisniveaus. Etwas geringer fällt der Abstand bei Reihenhäusern aus. Hier kommen die Preise mit 113.500 Euro auf rund 62 Prozent der in den alten Bundesländern beobachteten Größenordnung. Eigentumswohnungen weisen mit einem Durchschnittswert von 965 Euro je Quadratmeter und circa 82 Prozent des Preisniveaus aus dem alten Bundesgebiet den geringsten Unterschied auf. Ursache dafür dürften das tendenziell jüngere Baualter und der hohe Sanierungsgrad der Eigentumswohnungen sein.
Insgesamt fällt auf, dass die Preisschere in den neuen Bundesländern weitaus weniger auseinander klafft als im alten Bundesgebiet. So kostet ein freistehendes Einfamilienhaus zwischen 90.000 Euro in Bitterfeld und 210.000 Euro in Dresden und Jena. In den alten Ländern reicht die Spanne von 90.000 Euro in Aurich bis zu 500.000 Euro in München. Relativ hohe Preise werden neben den genannten Orten in Potsdam mit 180.000 Euro (minus 5,0 Prozent) und Leipzig mit 178.000 Euro (minus 3,3 Prozent) beobachtet.
Die Preisdifferenz gegenüber dem Einfamilienhaus liegt bei Reihenhäusern in den neuen Bundesländern nur bei 13 Prozent gegenüber 23 Prozent im alten Bundesgebiet. Auch bei den Reihenhäusern fällt die Preisspanne zwischen den niedrigsten Angeboten mit rund 70.000 Euro in Wismar und den Spitzenpreisen von 190.000 Euro für Dresden geringer aus als im alten Bundesgebiet. Überdurchschnittliche Reihenhauspreise finden sich neben Dresden auch in Warnemünde mit 165.000 Euro (minus 2,2 Prozent) und in Jena mit 160.000 Euro (ebenfalls minus 2,2 Prozent). Die günstigsten Eigentumswohnungen gibt es in Gotha und Magdeburg mit 800 beziehungsweise 860 Euro. Zu den Spitzenstandorten zählen Erfurt, Jena und Weimar mit jeweils 1.400 Euro.

Weitere Entwicklung

Mit einer kurzfristigen Änderung der Marktentwicklung für Wohnimmobilien ist zurzeit nicht zu rechnen. Eine Belebung hängt wesentlich von den Konjunkturaussichten ab, in deren Folge sich auch die Nachfrage am Immobilienmarkt erholen könnte. Realistisch ist jedoch mit einem Ausstieg des Immobilienmarktes aus der seit etwa sechs Jahren andauernden, nur kurzfristig unterbrochenen Rezessionsphase erst im kommenden Jahr zu rechnen.
Voraussetzung dafür ist neben den politischen Faktoren eine sich verstetigende konjunkturelle Entwicklung und eine Verbesserung der Beschäftigungssituation. Zurzeit dürfte die von der Opposition angekündigte Senkung der Grunderwerbsteuer vor allem beim Erwerb höherwertiger Immobilien für eine gewisse Zurückhaltung sorgen. Im Anlagenbereich ist die angekündigte Herabsetzung der Spekulationsfrist von Interesse.
Die Preise für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen haben mit regionalen Unterschieden gegenüber dem Höhepunkt Mitte der Neunziger Jahre um 5 bis 15 Prozent nachgegeben. Einfamilienhäuser weisen seitdem stabile Preise auf. Im Verhältnis zur Entwicklung von Geldwert und Einkommen ergeben sich demnach hochinteressante Einstiegspreise, die nicht zuletzt auch im Hinblick auf die zusätzliche Altersvorsorge für den Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie sprechen.

Aktuelle Immobilienpreise 2002

Stadt Freistehende Eigenheime
inkl. Garage und Grundstück,
 mittlerer Wohnwert,
 ca. 125 m²
(Gesamtobjektpreis in Euro)
Eigentumswohnungen
3 Zimmer, ca. 70 m²,
bezugsfrei, mittl. Wohnwert,
Verkäufe aus Bestand
(Preise in Euro je m²)
Berlin/Ostteil 165.000   1.000  
Berlin/Westteil 225.000   1.200  
Bremen 185.000   900  
Dortmund 301.700   1.380  
Dresden 210.000   1.200  
Duisburg 285.000   1.100  
Düsseldorf 340.000   2.000  
Essen 315.000   1.300  
Frankfurt 410.000   1.850  
Hamburg 280.000   1.430  
Hannover 199.000   1.048  
Köln 310.000   1.850  
Leipzig 178.000   815  
München 500.000   2.150  
Nürnberg 289.740   1.058  
Stuttgart 350.000   1.050  

Augsburg 250.000   1.000  
Bayreuth 245.420   767  
Bielefeld 230.081   1.023  
Bitterfeld 90.000   800  
Bochum 300.000   1.170  
Bonn 280.000   1.534  
Braunschweig 194.000   1.099  
Bremerhaven 133.000   920  
Cottbus 170.000   1.500*  
Cuxhaven 160.000   1.100  
Detmold 190.000   880  
Eisenach 150.000   1.200  
Erfurt 150.000   1.400  
Freiburg/ Br. 340.000   1.600  
Friedrichshafen 295.000   1.280  
Gera 140.000   1.200  
Göttingen 255.000   1.023  
Halle 170.000   800  
Heidelberg 350.000   1.500  
Hildesheim 179.000   946  
Ingolstadt 285.000   1.200  
Jena 210.000   1.400  
Kaiserslautern 200.000   1.230  
Karlsruhe 300.000   1.300  
Kassel 190.000   845  
Kiel 195.000   1.095  
Koblenz 240.000   1.100  
Leverkusen 220.000   1.150  
Lübeck 185.000   950  
Magdeburg 130.000   860  
Mainz 307.000   1.278  
Mannheim 290.000   1.100  
Mönchengladbach 290.000   1.300  
Münster 270.000   1.200  
Neubrandenburg 92.000   k.A.  
Neumünster 164.000   1.023  
Oldenburg 165.000   1.000  
Osnabrück 194.000   1.074  
Paderborn 245.000   1.074  
Potsdam 180.000   1.700*
Regensburg 264.667   1.485  
Rostock 150.000   1.100  
Saarbrücken 225.000   890  
Schwerin 150.000   1.200  
Trier 230.000   1.000  
Ulm 290.000   1.175  
Weimar 150.000   1.400  
Wiesbaden 460.000   1.535  
Wuppertal 250.000   1.350  
Würzburg 245.000   1.243  
_____________
Erfassungszeitraum 1. Quartal 2002
RDM-Marktforschung, Hamburg, 10.07.2002
* = Neubau

siehe auch:


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