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Bundesweit fehlen 700.000 Wohnungen

(18.2.2002) Rund 700.000 Wohnungen müssten in Deutschland nach Ansicht der Immobilienwirtschaft gebaut werden, um die bereits bestehende Nachfrage zu befriedigen. Dies gelte sowohl für den Westen, als auch für Ostdeutschland, sagte Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Das "Gerede vom Wohnungsleerstand" in den neuen Ländern sei undifferenziert, da niemand in unsanierte Wohnungen einziehen wolle. Zudem steige die Bevölkerungszahl und die der Haushalte in Deutschland unter anderem durch Zuwanderung an. In den kommenden 15 Jahren werde die Zahl der Haushalte um fast zwei Millionen zunehmen, sagte Haber.

Die These der Bundesregierung im Jahreswirtschaftsbericht 2002, dass selbst die massiven Einbrüche der Baukonjunktur in neuerer Zeit noch immer auf einen bloßen Konsolidierungsprozess und den angeblichen Abbau von Überkapazitäten zurückzuführen seien, bezeichnete der Vorsitzende des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Gerd Koppenhöfer, am Aschermittwoch als Schönfärberei. Es sei mit Händen zu greifen, dass die andauernde baukonjunkturelle Rezession von einer ganzen Serie reglementierender Eingriffe und steuerlicher Verschlechterungen verursacht werde. Er forderte die Regierung auf, ihre wirtschaftspolitischen Aktivitäten umgehend auf den Hochbausektor, insbesondere den Wohnungsbau, zu fokussieren. Mit einem Anteil von 28,1 Prozent am Bruttoinlandsprodukt (= 567,1 Mrd. Euro inklusive Bestandsverwaltung und Finanzierung) und über 8,7 Prozent an der Erwerbstätigkeit (= 2,07 Millionen sozialversicherungspflichtige Beschäftigte) könne es sich keine Volkswirtschaft leisten, diese Schlüsselbranche einfach links liegen zu lassen.

Von den Finanzpolitikern der Koalition oft strapaziert, aber trotzdem falsch sei die Behauptung, die Wohnungsmärkte seien gesättigt. Das weiter rückläufige Baugenehmigungsvolumen reiche nicht mehr aus, um Ersatz für den Teil des Wohnungsbestandes sicher zu stellen, der in Folge von Überalterung oder aus sonstigen Gründen dem Wohnungsmarkt verloren geht. Aufgrund intensiver Modernisierungstätigkeit sei die Zahl westdeutscher Bestandswohnungen, die mit tragbaren Kosten saniert werden können, entsprechend stark gesunken. Große Bestände der 50er und 60er Jahre könnten dagegen nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand unserem heutigen Wohn- und Technikstandard angepasst werden. Nun gelte es, den Neubau wieder zu stärken. Anders gelagert sei die Situation in Ostdeutschland, wo die Sanierung des Altbestandes weiterhin den Schwerpunkt behalten müsse. Aber auch dort sei ein erheblicher Bedarf an Wohneigentum, insbesondere an Eigenheimen, nur durch Neubau zu decken.

Die negative Einschätzung der Bevölkerungsentwicklung bezeichnete Koppenhöfer ebenfalls als Vorwand, sich der konjunkturpolitischen Verantwortung zu entziehen. Entgegen der landläufigen Meinung sei die Bevölkerung in Deutschland in den letzten zehn Jahren stetig gestiegen. Die Zahl der Haushalte wachse noch rascher und werde in den nächsten 15 Jahren um fast zwei Millionen zunehmen. Zudem komme im Wettlauf der Staaten um beruflich qualifizierte Einwanderer dem Angebot an hochwertigem und bezahlbarem Wohnraum eine zentrale Rolle zu. "Die Baugenehmigungszahlen sind mittlerweile auf ein Niveau abgesackt, das dem tatsächlichen Bedarf an Wohnraum in keiner Weise gerecht wird und der Baubranche an die Existenz geht. Was der Wohnungswirtschaft für den Anschub dringend erforderlicher Investitionen fehlt, ist politischer Rückenwind und klare Rahmendaten im Hinblick auf die Zuwanderung - und das nicht erst nach den Wahlen. Die Krise im Wohnungsbau erfordert sofortiges Handeln!" Mit einem Bündel von Sofortmaßnahmen und einer Reihe längerfristig zu realisierender Steuerungsinstrumente lasse sich ein Investitionsklima schaffen, in dem die aufgestaute Wohnungsnachfrage von 700.000 - 800.000 Wohnungen nach und nach befriedigt wird. Bereits ein Plus von 100.000 fertiggestellten Wohnungen jährlich könne 150.000 bis 200.000 neue Arbeitsplätze im Bauhaupt- und Ausbaugewerbe schaffen. Koppenhöfer rechnete vor, dass mit jeder nicht gebauten Wohnung mindestens anderthalb Arbeitsplätze vernichtet werden und dem Fiskus beziehungsweise den Sozialkassen ein Drittel der Investitionssumme an Steuern und Sozialabgaben verloren gehen.

Konkret forderte Koppenhöfer,

  1. das Potenzial der Förderung der privaten Altersvorsorge gleichzeitig als Beschäftigungsprogramm auf dem Bausektor zu nutzen,
  2. die Blockierung der Projektfinanzierung durch Basel II zu verhindern,
  3. die zunehmende Überregulierung zu stoppen
  4. und die wohnungspolitischen Sünden der laufenden Legislaturperiode zu beseitigen.

(zu 1.) Unter der Voraussetzung, dass Immobilien - einschließlich der vermieteten Immobilien - umfassend in die Förderung einbezogen werden, eignen sich die Riester-Milliarden hervorragend als Beschäftigungsprogramm mit konjunktureller Sofortwirkung. "Hier lassen sich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: die Ausweitung der privaten Altersvorsorge mit dem dafür am besten geeigneten Instrument und die zwingend notwendige Steigerung der Bautätigkeit", sagte Koppenhöfer. Die Einbeziehung des selbst genutzten Wohneigentums in die Förderung der privaten Altersvorsorge durch das so genannte Entnahmemodell sei ein sinnvoller erster Schritt gewesen - so Koppenhöfer. Bisher sei aber die Chance, den effizienten Aufbau einer zusätzlichen privaten Altersvorsorge mit sofortigen konjunkturellen Effekten zu verbinden, nicht genutzt worden. Als kurzfristig realisierbare Schritte zur Erzielung einer sofortigen baukonjunkturellen Wirkung zeigte Koppenhöfer drei Möglichkeiten auf:

  • Bei der Tilgungsförderung bleibt die Förderung des Wohneigentums nicht auf den Ansparvorgang beschränkt, sondern wird auf die Nachsparphase, also die Rückzahlung des zur Wohnungsfinanzierung aufgenommenen Kredits, ausgedehnt.
  • Durch die Öffnung der geförderten betrieblichen Altersvorsorge für das selbst genutzte Wohneigentum lässt sich der Kreis derjenigen, die ihre Altersvorsorge mit der Bildung von Wohneigentum verknüpfen, erheblich ausweiten.
  • Die Pensionsfonds, auf die sich die betriebliche Altersvorsorge vorrangig stützt, dürfen trotz des hohen Risikos zu 100 Prozent aus Aktienanleihen bestehen. Der BFW fordert, die Immobilie obligatorisch in die Pensionsfonds einzubeziehen und für die Unterlegung der Fonds mit Immobilien eine Mindestquote von 20 - 30 Prozent vorzusehen. In diesen Bereich können Mietwohnungen bereits jetzt unproblematisch voll einbezogen werden.

Die weitere Einbindung der Immobilien in die private Altersvorsorge sollte dann im Anschluss an die Bundestagswahl vorrangig vorangetrieben werden.

(zu 2.) Die vorgezogene Umsetzung von Basel II durch die Banken droht die Finanzierung von Bauprojekten systematisch lahm zu legen. "Die von der Baseler Kommission avisierten Kreditkonditionen, wie insbesondere der 100-prozentige Vorabverkauf eines Bauträgerprojektes, stellen die Verhältnisse der deutschen Immobilienfinanzierung auf den Kopf", erklärte Koppenhöfer. Er forderte die Bundesregierung auf, durch eine öffentliche Erklärung unverzüglich klar zu stellen, dass alle bewährten Formen der Projektfinanzierung vor allem im Wohnungsbau uneingeschränkt beibehalten werden müssen. Die Immobilienwirtschaft brauche eine eindeutige Aussage, dass eine Verengung auf die in den USA üblichen Konzepte der Projektfinanzierung nicht in Betracht komme.

(zu 3.) Im Zusammenhang mit der grassierenden Überregulierung attackierte Koppenhöfer vor allem die Bauabzugsteuer und den geplanten Regress für Bausozialbeiträge als völlig unbrauchbar im Kampf gegen die Schwarzarbeit. Das Gros der Schwarzarbeit finde bei kleinen, hochmobil agierenden Scheinfirmen statt, die keinerlei Interesse an einer gewerberechtlichen Erfassung haben. Ausgerechnet für legal tätige Unternehmen aber würden Bauabzugsteuer und der Regress für Bausozialbeiträge zum reinsten Investitionskiller, da Liquidität blockiert, Kreditlinien gekappt und zusätzliche Arbeitskräfte für den bürokratischen Mehraufwand benötigt werden. Bei Bauunternehmen und Investoren mache sich spürbar Verunsicherung breit. Die durch Beurkundungsprobleme infolge der Bauabzugsteuer massenhaft auftretenden Verzögerungen beim Abschluss von Bauträger-Verträgen füge der Branche erheblichen Schaden zu. Koppenhöfer: "Gesetze dieser Art bringen keinen Cent mehr in die Staatskasse, geben aber der ohnehin schwachen Wohnungsbaukonjunktur den Rest. Die Bauabzugsteuer gehört schnellstens abgeschafft und der Gesetzentwurf zum Regress für Bausozialbeiträge sollte stillschweigend im Papierkorb verschwinden!".

(zu 4.) Eine immobilien- und konjunkturpolitische Sünde ersten Ranges nannte Koppenhöfer die Verfünffachung der steuerfreien Veräußerungsfrist von Immobilien auf zehn Jahre. Diese fiskalische Wettbewerbsverzerrung zugunsten anderer Finanzanlagen habe sich zu einem hochgradigen psychologischen Investitionshemmnis entwickelt, dem Fiskus aber nicht zu den erhofften Steuermehreinnahmen verholfen. Der BFW fordert deshalb, sofort zur ursprünglichen zweijährigen "Spekulationsfrist" zurückzukehren.

Für die Wiederbelebung der Wohnungsbaukonjunktur bezeichnete Koppenhöfer die Heraufsetzung der Einkommensgrenzen für die Eigenheimzulage auf die frühere Höhe als unumgänglich. Seit der 33-prozentigen Kappung vor zwei Jahren seien die Baugenehmigungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im gesamten Bundesgebiet um ein Drittel zurückgegangen. Besonders betroffen seien, wie von jedem Eingriff in die Eigenheimzulage, vor allem die großstädtischen Ballungsräume wie Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf oder München, wo auch vergleichsweise gut verdienende Haushalte rasch an die Grenzen der finanziellen Belastbarkeit stoßen. Die Konjunkturanreize durch die Wiederanhebung der Einkommensgrenzen würden steuerlichen Mehreinnahmen mit sich bringen, die die Kosten dieser Maßnahme weit übersteigen.

Darüber hinaus mahnte Koppenhöfer weitere Maßnahmen an, die die positiven Effekte des vorgeschlagenen Sofortprogramms wirksam unterstützen:

Entlastung von Regulierungen, Gebühren und Normen

Die insgesamt zunehmende Regulierungsdichte verursacht erhebliche Kosten. Überzogene Anforderungen und flächenfressende Auflagen lassen die Erschließungskosten explodieren. Immer weniger Kommunen nutzen bei ihren städtebaulichen Entscheidungen den Spielraum, den ihnen das Baugesetzbuch einräumt. Stattdessen wird unabhängig von Zweck und Bedarf der höchste Standard zum Maßstab. Der BFW fordert die Deckelung von Gebühren und Abgaben (Notar, Grundbuch) in Höhe der reinen Kostendeckung, einen mindestens zweijährigen Stopp für kostentreibende Verschärfungen von Normen (z. B. Schallschutz) sowie die Rückkehr zum Grunderwerbsteuersatz von zwei Prozent (aktuell 3,5 Prozent).

Investitionsförderung durch Baulandmobilisierung

Nicht umsetzbare Bebauungspläne, jahrzehntelang verschleppte Nachverdichtungen locker bebauter Altbausiedlungen und die restriktive Ausweisung neuer Flächen haben in den Städten die Baulandpreise in die Höhe getrieben.

Erhebliche Einsparpotenziale, die sich im Rahmen von Public-Private-Partnerships realisieren ließen, werden nicht genutzt. Stattdessen missbrauchen manche Kommunen städtebauliche Verträge mit Bauträgern, die die erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen übernehmen, um die Grundstücke anschließend bebauen zu dürfen, zur Abschöpfung vermeintlicher Planungsgewinne. Das Ergebnis sind Wohnsiedlungen mit Erschließungswegen, die für den Lastwagenverkehr ausgerichtet sind, oder mit Schulen, denen die Schüler fehlen. Nicht selten bleiben nur 40 Prozent der ausgewiesenen Fläche als Nettobauland übrig. Angesichts der Siedlungsdichte in Deutschland liegt darin eine ökologisch unvertretbare Verschwendung. Der BFW fordert, im Baugesetzbuch die Erschließungsstandards auf zwingend notwendige Infrastrukturmaßnahmen zu beschränken.
Verlagerung der Planungskompetenz

Immer häufiger verhindern Umlandgemeinden durch "Einheimischenprogramme" die Ansiedelung von Arbeitskräften, deren Betriebe in den benachbarten Kernstädten gewerbesteuerpflichtig sind.
Um die übergeordneten Interessen der Region wahrzunehmen und die Planungsverfahren insgesamt zu beschleunigen, muss die Planungskompetenz für Bebauungspläne, die die Stadtgrenzen überschreiten, von den einzelnen Kommunen auf Umlandverbände übertragen werden. Der BFW fordert die rasche Einführung entsprechender landesgesetzlicher Vorschriften.

Verfahrensbeschleunigung bei den Grundbuchämtern

Dass sich Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Eintragungen ins Grundbuch häufig länger als ein Jahr hinziehen, ist ein unhaltbarer Zustand. Während die Kaufsumme bis zum Grundbucheintrag auf einem Notaranderkonto eingefroren ist, wird der Bauträger durch derartige, unkalkulierbare Verzögerungen zu einer Zwischenfinanzierung gezwungen, die zu einer zusätzlichen Zinsbelastung führt. Noch schwerer wiegt, dass die Finanzierung von Folgeobjekten häufig bis zur Auszahlung des Kaufpreises für technisch bereits abgewickelte Objekte aufgeschoben werden muss.

Der BFW fordert eine Fristbegrenzung für Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Grundbucheinträge auf maximal drei Monate.

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